Immobilienerwerb in Frankreich

Klaus Gebel

• Verlag: tredition
• Jahr: 2018
• ISBN:
  9783746962337
• Thema: Technik & Maschinenbau
• Thema: Maschinenbau Allgemein

Fach- und Sachbuch über Immobilienerwerb in Frankreich Das E-Book Immobilienerwerb in Frankreich wird angeboten von tredition und wurde mit folgenden Begriffen kategorisiert:
Immobilienerwerb in Frankreich, Fallstricke beim Immobilienerwerb in Frankreich, Immer aktuell durch neue Auflagen

Am Puls der Immobilie – Diagnostics

Achtung, jetzt wird es ein wenig unübersichtlich und auch kompliziert, weil es der Gesetzgeber so will: Immer dann, wenn eine Immobilie, ein Haus eine Eigentumswohnung oder auch ein Grundstück verkauft wird, hat der Verkäufer spätestens bei der Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrags das vom Gesetzgeber geforderte „Dossier de diagnostic technique“ vorzulegen.

Für Sie und Ihre Kaufentscheidung kann es jedoch von großer Bedeutung sein und sollte daher schon vor Unterzeichnung des „Compromis de vente“ vorliegen.

Entscheiden Sie selbst, wenn Sie die nachfolgenden Zeilen gelesen haben, ob Sie das Dossier selbst auswerten und die entsprechenden Rückschlüsse ziehen bzw. bestimmte Maßnahmen vom Verkäufer noch vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags einfordern möchten oder ob Sie sich lieber professionelle Unterstützung suchen wollen. Außerdem müssen Sie wissen, dass es sich hierbei nicht um ein einziges Dossier handelt, sondern dass das „Dossier de diagnostic technique“ im schlimmsten Fall die Zusammenfassung von acht verschiedenen Gutachten bezeichnet. Diese werden Sie nun kennen lernen.

Generell werden die Gutachten in drei verschiedene Gruppen unterteilt:

• Gesundheit

• Sicherheit von Gebäuden

• Umwelt

Damit die Gutachten rechtsgültig sind, sind für die Erstellung und Aufstellung i. d. R. Normen (DIN) vom Gesetzgeber benannt. Sind diese Normen oder sonstige Vorschriften nicht eingehalten, ist das Gutachten nichtig. Dadurch kann der gesamte Kaufvertrag ungültig sein. Da diese Gutachten – wie schon erwähnt – integraler Bestandteil sind, können sie nicht losgelöst vom Kaufvertrag gesehen werden.

1. Diagnostic Amiante – Détection et diagnostic de l’amiante – Asbest (Gruppe: Gesundheit)

Wenn für Ihr Traumhaus, das Sie erwerben wollen, die Baugenehmigung vor dem 01. Juli 1979 ausgestellt wurde, hat der Verkäufer auf seine Kosten ein Gutachten über das Vorhanden- oder Nichtvorhandensein von Asbest anfertigen zu lassen. Wichtig zur Beurteilung ist, dass das Gutachten eindeutig aussagt: „Es ist kein Asbest vorhanden“ oder „Es ist Asbest vorhanden“. Es bedarf – wie bei den anderen Gutachten auch – einer klaren Ausdrucksweise. „Möglicherweise“, „Spuren“ oder ähnliche Ausdrücke haben in diesen Gutachten nichts verloren.

Ist in den genommenen Proben durch Analyse in einem Labor Asbest nachgewiesen, setzt ein gesetzlich geregeltes Verfahren ein. Dabei wird bei asbesthaltigen Materialien der aktuelle Zustand bzw. der Grad der Verwitterung bestimmt. Die Maßnahmen, die aus dieser Zustands-beschreibung folgen, reichen von regelmäßiger Kontrolle im Abstand von drei Jahren bis hin zum Ausbau der verseuchten Materialien durch ein zugelassenes Spezialunternehmen.

Seien Sie sich als Käufer darüber im Klaren, dass sich Asbest nicht nur in den uns bekannten Materialien wie Wellplatten oder Eternitplatten befindet. Es wurde häufig zur Schallisolierung und zum Brandschutz (Schwerpunkt: Hochhäuser – Eigentumswohnungen!) verwendet. Aber auch für falsche Decken, Fußböden etc. hat Asbest eine breite Anwendung erfahren. „Na ja“, werden Sie denken, „alle drei Jahre eine Kontrolle, halb so schlimm.“ Aber was ist, wenn nach neun Jahren plötzlich eine relevante Verwitterung festgestellt wird? Dann muss alles entfernt werden – auf Ihre Kosten, ansonsten entfernt das Gesundheitsamt nämlich Sie aus Ihrem Haus.

2. Diagnostic Plomb (CREP) – Constat de risqué d’exposition au plomb – Blei (Gruppe: Gesundheit)

Ein Arzt bat mich vor einigen Jahren um Hilfe beim Erwerb eines Hauses im Bordelais. Wunderschön gelegen, mit Sicht auf weltberühmte Weinberge wollte der deutsche Besitzer das Haus an eben diesen Arzt verkaufen. Und schon haben wir ein weiteres Beispiel für die Leichtfertigkeit, die die Erfüllung eines Traums verhindern oder erschweren kann.

Die Verkaufsverhandlungen zogen sich über einen längeren Zeitraum hin, in denen der Arzt und seine Ehefrau immer wieder „mal schnell“ ins Bordelais fuhren um die Verhandlungen voranzutreiben, Fragen zu stellen und sich Klarheit zu verschaffen. Das alles hatte nichts mehr mit Urlaub zu tun, denn es war reiner Stress – zwei, drei Tage über 2000 km hin und zurück und immer wieder Zweifel, Fragen und eine nächste Reise. Hut ab, der deutsche Verkäufer hatte viel Verständnis und Geduld. Die Verhandlungen zogen sich über mehrere Monate hin, und der Verkäufer wurde überhaupt nicht ungeduldig oder drängte auf einen Abschluss. Warum er so geduldig war, hat der Autor später sehr schnell verstanden.

Eines Tages kam ein dickes Paket mit den berühmten Diagnostics und sonstigen Unterlagen an, die von mir überprüft werden sollten. Denn nun hatte sich das Ehepaar endgültig zum Kauf entschlossen.

Beim Studium des „Diagnostic plomb“ traute ich meinen Augen nicht: Das ganze Haus war über und über mit Blei verseucht. Kein Fenster, keine Tür, selbst die Fußleisten und Wandanstriche waren nicht ohne bleihaltige Materialien und kein einziger Wert lag innerhalb der gesetzlichen Toleranzen. Im Gegenteil, alle Werte waren um ein Vielfaches überhöht, jenseits von Gut und Böse. Hier handelte es sich um Lagen von bleihaltigen Anstrichen. Von den noch vorhandenen Bleirohren ganz zu schweigen. Jetzt war mir auch klar, aus welchem Grund die Experten mit Staubmasken arbeiteten.

Und jetzt, lieber Leser, wird auch klar, warum der Verkäufer so geduldig war. Er wusste, dass er das Haus in diesem Zustand an keinen Franzosen, der die juristische französische Sprache nämlich in aller Regel verstand, verkaufen konnte. Hier kam die schon einmal beschriebene Mischung aus Gutgläubigkeit und Vertrauen – man spricht ja schließlich Deutsch – zusammen.

Als ich die Auswertung dem Ehepaar präsentierte, machte sich die berühmte Ungläubigkeit auf den Gesichtern breit. Müßig zu erwähnen, dass damit die Kaufabsicht für dieses Objekt begraben war. Und auch ein Traum wurde somit für längere Zeit begraben. Letzteres muss nicht sein. Der Autor hat bisher immer als erstes die entsprechenden Diagnostics angefordert. Damit haben sich die Kaufabsichten für ein Objekt schon häufig erledigt oder positiv bestätigt, was natürlich wünschenswert ist. Der „CREP” ist Pflicht für alle Häuser, die vor 1949 gebaut wurden.

Die Verkaufsverhandlungen zogen sich über einen längeren Zeitraum hin, in denen der Arzt und seine Ehefrau immer wieder „mal schnell“ ins Bordelais fuhren um die Verhandlungen voranzutreiben, Fragen zu stellen und sich Klarheit zu verschaffen. Das alles hatte nichts mehr mit Urlaub zu tun, denn es war reiner Stress – zwei, drei Tage über 2000 km hin und zurück und immer wieder Zweifel, Fragen und eine nächste Reise. Hut ab, der deutsche Verkäufer hatte viel Verständnis und Geduld. Die Verhandlungen zogen sich über mehrere Monate hin, und der Verkäufer wurde überhaupt nicht ungeduldig oder drängte auf einen Abschluss. Warum er so geduldig war, hat der Autor später sehr schnell verstanden.

Eines Tages kam ein dickes Paket mit den berühmten Diagnostics und sonstigen Unterlagen an, die von mir überprüft werden sollten. Denn nun hatte sich das Ehepaar endgültig zum Kauf entschlossen.

Beim Studium des „Diagnostic plomb“ traute ich meinen Augen nicht: Das ganze Haus war über und über mit Blei verseucht. Kein Fenster, keine Tür, selbst die Fußleisten und Wandanstriche waren nicht ohne bleihaltige Materialien und kein einziger Wert lag innerhalb der gesetzlichen Toleranzen. Im Gegenteil, alle Werte waren um ein Vielfaches überhöht, jenseits von Gut und Böse. Hier handelte es sich um Lagen von bleihaltigen Anstrichen. Von den noch vorhandenen Bleirohren ganz zu schweigen. Jetzt war mir auch klar, aus welchem Grund die Experten mit Staubmasken arbeiteten.

3. Etat relatif à la présence de termites – Recherche de termites et autres insectes à larves xylophages - Vorhandensein von Termiten etc. (Gruppe: Sicherheit von Gebäuden)

Haben Sie bei Ihren Reisen nach Frankreich schon einmal einen Termitenbau gesehen? Ich noch nicht. Und doch gibt es sie. Fast überall: In Nizza, in Montpellier, in Bordeaux, die Landes sind geradezu eine Hochburg, und auch in Paris findet man sie. In allen diesen Regionen, die von den Behörden als „von Termiten befallen“ deklariert wurden, muss der Verkäufer einer Immobilie dieses Gutachten erstellen lassen und vorlegen.

Aber Vorsicht: Wie der folgende Fall zeigt, kann es passieren, dass Sie bei fehlendem Verständnis der französischen juristischen Sprache statt eines Hauses plötzlich nur noch vier Wände kaufen!

In der Literatur ist ein Fall beschrieben, in dem es um den plötzlichen Einsturz eines Hauses in Perpignan geht. Dem Haus war überhaupt nicht anzusehen, dass es demnächst einstürzen würde. Als es eingestürzt war, kamen die unvermeidlichen Untersuchungen, mit dem Ergebnis, dass Termiten die Ursache des Einsturzes waren!

Und noch ein drastisches Beispiel: Im September 2010 erzählte mir eine Bekannte aus der Versicherungsbranche in Paris, dass eine Freundin in der Gegend des Montmatre eine schicke Eigentumswohnung gekauft habe – und seit einigen Monaten im Hotel wohne. Das alte, typische Pariser Haus war als Investitionsobjekt von einer großen, bekannten deutschen Versicherung-gesellschaft gekauft und aufwendig renoviert worden, und die Eigentumswohnungen wurden dann verkauft. Schon kurz nach Fertigstellung wurden Geräusche festgestellt, die nicht erklärbar waren und auf Bewegungen in der Struktur des Hauses schließen ließen. Da im Gebäude sehr viel altes Holz verbaut und auch belassen worden war, stellte sich bei genauer Untersuchung heraus, dass das gesamte Holz im Hause von Termiten befallen war. Im Gutachten des Diagnostiqueur war davon nichts zu lesen. Kurzum, die Standfestigkeit des (renovierten) Gebäudes war nicht mehr gewährleistet, das Haus musste geräumt werden – die Eigentümer wohnen seit Monaten auf Kosten der Versicherung im Hotel. Wie würde der bekannte Kabarettist Pelzig sagen: ...

Inhaltsverzeichnis

• Cover
• Titelblatt
• Urheberrecht
• Vorwort
• Einleitung
• Wer sucht, der findet
• Was der Bürger(meister) noch weiß
• Wenn der Bürgermeister etwas hat, das Sie wollen!
• Wenn der Nachbar durch den Vorgarten fährt
• Müllkippe mit Meerblick
• Altlasten – das gibt’s nur in Deutschland
• Zum Baguette 4 km
• Auto oder besser Boot?
• Flirrende Hitze – auch Waldbrand genannt
• Eigener Weinberg ist Goldes wert
• Der Eine macht Heu – der Andere wird zum Unternehmer gemacht
• Eigentumswohnung auf Platt – das Lotissement
• Baugenehmigung oder bereits fertiggestellt – der Verlockung widerstehen
• Geht, geht nicht, nichts geht mehr - Baurecht in Frankreich
• Bauen à la française
• Atelier de Construction
• Bauträger international
• Darf es etwas teurer sein?
• Küche ohne Haus
• Fosse septique I – wenn es zum Himmel stinkt
• Fosse septique II – wenn man muss
• Wenn die Heizungsanlage, Heizkörper, Toilette etc. fehlen
• Wir kaufen der Oma ihr alt Häuschen
• Reizvoll, sehr reizvoll – aber Achtung!
• Renovierung ohne Ende
• Wenn der Devis zur Falle wird
• Wenn aus dem Devis und einer Rechnung eine Rechnung wird…
• Im Mittelalter stehen geblieben
• Der nächste Winter kommt bestimmt
• Piscine – der eigene Pool
• Wie viel Grundstück haben wir denn nun?
• Bebaubar oder nicht – kleiner oder größer? Teilung und Vermessung
• Das Sahnehäubchen – zweimal verkauft
• Landleben genießen und verdienen – wir kaufen eine „Gîte“
• Erben ohne Ende
• Alternative: Die Eigentumswohnung
• Dick wie die Bibel – das Wohnungsgrundbuch
• Kannitverstan -eine französische Eigentümerversammlung
• Versicherungen rund ums Haus? – Eine einzige genügt!
• Versichern à la française – Quel ouvrage!
• Gewusst wie – Versicherungen den Rücken kehren
• Kündigung eines Vertrags gem. LOI „CHATEL“
• Monsieur 10%
• Deutsch oder Französisch?
• Was der Makler wissen sollte
• Luxusvillen – Auf Löchern gebaut
• Wenn Sie das Grundstück mit der Lupe suchen
• Hypotheken ohne Ende
• Vorvertrag – Muster ohne Wert?
• La loi Solidarité et Renouvellement urbains (SRU)
• Noch mehr La LOI ALUR
• Auf den Tisch des Hauses – 10 % Anzahlung
• Mehr Inhalt – aber nicht teurer
• Clauses suspensives – die letzten Rettungsanker
• Fristen – Rechnen auf Französisch
• Unter’m Tisch
• Auf Nummer sicher
• Am Puls der Immobilie – Diagnostics
• Der Maître
• Viele Köche verderben nicht den Brei
• Speisen Sie doch mal im Restaurant Bocuse!
• Eine saftige Rechnung
• Üben, Üben, Üben…
• Callcenter
• PLUS-VALUES - aus Mehr wird Weniger
• Wucher oder rien ne va plus
• Erbrecht - einmal anders
• „Europa erbt“ – oder regelt alles!
• Ungeliebt: Papierkram
• Was ist das Erbe wert?
• SEPA – Bezahlen wirklich grenzenlos?
• Steuern sparen – zweimal „heiraten“
• Steuersparmodelle auf französisch - wenn Google Earth alles verrät
• Ganz praktisch: Garage (offizell! )zu Wohnraum machen
• Und niemand hat Schuld
• Bar oder Kredit?
• Besser vorher als nachher
• Die Zelte werden abgebrochen
• Nochmal: Deutsch oder Französisch?
• 10 Tage Nachdenken
• Der Architekt in Frankreich (Stand April 2017)
• Der Neubau eines Wohnhauses
• Neubau oder Renovierung im Bereich des Denkmalschutzes
• Und was kostet nun ein Architekt?
• In Frankreich angekommen – ein Auto ummelden/anmelden
• Steuern beim Erwerb einer Immobilie und beim Wohnen
• Dinner for the family…. – der 50. Geburtstag (bretonische Variante)
• Kleines Lexikon
• Abkürzungen