Der Grundstückskauf

Wolfgang Krüger, Christian Hertel

• Verlag: RWS-Verlag
• Jahr: 2021
• ISBN:
  9783814558653
• Auflage: 12
• Thema: Law
• Thema: Financial Law

Zum komplexen Thema Grundstückskauf bietet das RWS-Skript den mit Grundstückskaufverträgen befassten Praktikern alles aus einer Hand: Die Erläuterung des Vertragstyps mit seinen inhaltlichen Besonderheiten und Problemlösungen, die Darstellung der höchstrichterlichen Rechtsprechung sowie notarielle Hinweise zur sachgerechten Vertragsgestaltung.

E.
Sach- und Rechtsmängel

I. Allgemeines

1. Das Haftungssystem

976 Die Haftung für Sach- und Rechtsmängel ist nach der Schuldrechtsreform grundsätzlich gleich gestaltet. Der Verkäufer haftet für die Verletzung der vertraglichen, ihm nach § 433 Abs. 1 BGB auferlegten Pflicht, die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen. Damit ist man an sich beim Grundtatbestand des Leistungsstörungsrechts, bei § 280 Abs. 1 BGB. Für das Kaufrecht hat der Gesetzgeber gleichwohl einige Besonderheiten geregelt, die sich aus § 437 BGB ergeben, die aber grundsätzlich für Sach- und Rechtsmängel in gleicher Weise gelten. Der Käufer kann

• nach § 439 BGB Nacherfüllung fordern (vorrangig, siehe sogleich Rn. 977),

• nach den §§ 440, 323, 326 Abs. 5 BGB vom Vertrag zurücktreten (frühere Wandlung) oder

• (statt des Rücktritts) nach § 441 BGB den Kaufpreis mindern,

• nach den §§ 440, 280, 281 und 311a BGB Schadensersatz oder

• nach § 284 BGB Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen.

977 Der Anspruch auf Nacherfüllung ist nach § 439 BGB nach Wahl des Käufers auf Beseitigung des Mangels oder (was bei Grundstücken freilich ausscheidet) auf Lieferung einer mangelfreien Sache gerichtet. Er ist den anderen Mängelansprüchen zwingend vorgeschaltet. Das ergibt sich zwar nicht unmittelbar aus § 437 BGB, wohl aber daraus, dass der Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung (§ 281 BGB) und der Rücktritt (§ 323 BGB) und damit auch die Minderung, grundsätzlich den erfolglosen Ablauf einer vom Gläubiger gesetzten Frist zur Nacherfüllung voraussetzt.

978 Das Recht auf Minderung ist als Gestaltungsrecht ausgeformt. Wird es wirksam ausgeübt, tritt eine Bindung ein, d. h., der Käufer kann hiervon nicht wieder Abstand nehmen und wegen desselben Mangels großen Schadensersatz qua Rückabwicklung verlangen, sei es anstelle der Minderung, sei es zusätzlich.

BGH, Urt. v. 9.5.2018 – VIII ZR 26/17, ZIP 2018, 1244 = JZ 2018, 890; dazu EWiR 2018, 459 (Samhat).

979 Anders ist es, wenn die Minderung fehlgeschlagen ist, weil der Betrag der Minderung, wie in § 441 Abs. 3 Satz 1 BGB vorgegeben, nicht ermittelt werden kann. Unter diesen Umständen bleibt der Weg zum Schadensersatzanspruch offen.

BGH, Urt. v. 5.11.2010 – V ZR 228/09, NJW 2011, 1217 = ZIP 2011, 33; dazu St. Lorenz, LMK 2011, 314163;

EWiR 2011, 179 (Klöhn).

980 Unterschiede zwischen der Haftung für Sach- oder Rechtsmängel gibt es im Hinblick auf die Eignung zur vertraglich vereinbarten bzw. gewöhnlichen Verwendung, die nur den Sach- (§ 434 Abs. 1 Satz 2 BGB), nicht aber den Rechtsmangel charakterisiert, bei der nur für den Sachmangel eingreifenden Beweiserleichterung des § 476 und hinsichtlich des für die Mangelfreiheit maßgeblichen Zeitpunkts (Sachmangel: Gefahrübergang § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB; Rechtsmangel: Eigentumserwerb des Käufers, allgemeine Meinung).

Vgl. MünchKomm-Westermann, BGB, § 435 Rn. 6 m. w. N.;

wohl versehentlich – weil nur beiläufig –

anders BGH, NJW 2004, 1802, 1803 a. E.

981 Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche beträgt beim Grundstückskauf zwei Jahre (§ 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB), beim Kauf eines bebauten Grundstücks hinsichtlich Mängeln des Bauwerks fünf Jahre (§ 438 Abs. 1 Nr. 2a BGB). Für den Fall des arglistigen Verschweigens gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren, beginnend mit der Kenntnis; beim Verkauf eines bebauten Grundstücks endet die Frist hinsichtlich Mängeln des Bauwerks nicht vor Ablauf von fünf Jahren (§ 438 Abs. 3 Satz 2 BGB, §§ 195, 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Von Fällen der Arglist abgesehen, beginnt die Verjährung – unabhängig von Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis – mit der Übergabe (§ 438 Abs. 2 BGB).

2. Konkurrenzen

a) Grundsatz

982 Das Sachmängelgewährleistungsrecht wurde nach früherem Recht – anders als das Rechtsmängelrecht –

siehe zuletzt BGH, Urt. v. 6.4.2001 – V ZR 394/99, ZIP 2001, 1465 = ZfIR 2001, 815 = NJW 2001, 2875;

dazu EWiR 2001, 803 (Gsell),

für die Zeit nach Gefahrübergang als abschließende Sonderregelung begriffen, die eine Anfechtung wegen Irrtums über eine Eigenschaft der Kaufsache (§ 119 Abs. 2 BGB) ebenso ausschloss wie die Berufung darauf, dass eine bestimmte Eigenschaft für beide Teile Geschäftsgrundlage gewesen sei. Ansprüche aus culpa in contrahendo wegen fahrlässiger Verletzung einer Offenbarungspflicht des Verkäufers in Bezug auf die Beschaffenheit des Kaufgegenstandes waren ebenfalls verdrängt.

BGH, Urt. v. 10.7.1987 – V ZR 236/85, NJW-RR 1988, 10;

BGH, Urt. v. 30.3.1990 – V ZR 13/89, JZ 1991, 257 = NJW 1990, 1658;

dazu EWiR 1990, 873 (Knöpfle);

BGH, Urt. v. 22.2.1991 – V ZR 299/89, NJW 1991, 1673 = WM 1991, 1341;

dazu EWiR 1991, 963 (Sonnenschein).

983 Daran hat sich durch die Reform im Ergebnis nichts Wesentliches geändert, wenn auch die Einzelheiten weiterhin der Klärung bedürfen.

984 Die Irrtumsanfechtung nach § 119 Abs. 2 BGB (Irrtum über verkehrswesentliche Eigenschaft) muss hinter den Regelungen des § 437 BGB zurücktreten, weil sonst die engeren Voraussetzungen der Gewährleistungsrechte ausgehebelt würden. So kann grobe Fahrlässigkeit des Käufers zwar die Mängelrechte ausschließen (§ 442 Abs. 1 Satz 2 BGB), stünde einer Anfechtung aber nicht entgegen. Auch die nach wie vor unterschiedlichen Verjährungs- bzw. Ausschlussfristen (angefochten werden kann ohne Rücksicht auf die Fristen des § 438 BGB unverzüglich nach Kenntnis vom Anfechtungsgrund) sprechen für den Vorrang des Mängelrechts.

Einzelheiten bei MünchKomm-Westermann, BGB, § 437 Rn. 54 ff.

985 Grundsätzlich sind die Regeln über den Wegfall der Geschäftsgrundlage, § 313 BGB, allgemeiner gestaltet als die speziell auf den Kauf zugeschnittenen Mängelrechte. Es verbleibt daher auch nach neuem Recht bei dem Vorrang dieser Rechte.

Vgl. MünchKomm-Westermann, BGB, § 437 Rn. 57, auch zu möglichen Einschränkungen.

986 Ansprüche aus culpa in contrahendo sind im Sachbereich der §§ 434 ff. BGB nach Gefahrübergang weiterhin grundsätzlich ausgeschlossen. Zwar streitet dafür nicht mehr das Argument, dass sonst eine nach Kaufrecht viel engere Schadensersatzhaftung (§ 463 BGB a. F.) unterlaufen würde; denn nach neuem Kaufrecht wird auf der Verschuldensebene nicht mehr verlangt als bei der culpa in contrahendo. Auch das Argument unterschiedlicher Verjährungsfristen greift möglicherweise nicht, gibt es doch Anzeichen dafür, dass auch Ansprüche wegen culpa in contrahendo den Fristen des § 438 BGB unterliegen.

Vgl. Schmidt-Räntsch, ZfIR 2004, 569, 571.

987 Entscheidend ist aber, dass bei einem Nebeneinander von culpa in contrahendo und § 437 BGB das Konzept der Nacherfüllung unterlaufen würde.

BGH, Urt. v. 27.3.2009 – V ZR 30/08, BGHZ 180, 205 = NJW 2009, 2120 = ZfIR 2009, 560;

dazu Krüger, ZNotP 2010, 42;

H. Roth, JZ 2009, 1174;

St. Lorenz, LMK 2009, 282362.

b) Einschränkungen

aa) Vor Gefahrübergang

988 Ist die Gefahr noch nicht übergegangen, können Ansprüche wegen Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen uneingeschränkt bestehen; denn die Vorschriften über Sach- und Rechtsmängel regeln erst den Zeitraum ab Gefahrübergang. Auch ein vertraglicher Haftungsausschluss steht für die Zeit davor einem Anspruch aus culpa in contrahendo nicht entgegen. Diese für das alte Recht entwickelten Grundsätze,

BGH, Urt. v. 16.3.1973 – V ZR 118/71, BGHZ 60, 319 = NJW 1973, 1234 = LM BGB § 459 Nr. 33;

BGH, Urt. v. 25.6.1982 – V ZR 158/81 (unveröffentlicht);

BGH, Urt. v. 6.6.1986 – V ZR 67/85, ZIP 1986, 1199 = WM 1986, 1189;

dazu EWiR 1986, 871 (Bunte),

haben auch nach der Reform Gültigkeit. Bei der Frage des Haftungsausschlusses ist allerdings im Wege der Auslegung zu prüfen, ob er nicht auch Ansprüche aus culpa in contrahendo mitumfassen sollte.

bb) Verletzung von Aufklärungspflichten, die nicht die Beschaffenheit der Kaufsache betreffen

989 Unberührt bleiben Ansprüche wegen Verschuldens ...

Inhaltsverzeichnis

• Titelseite
• Vorwort zur 12. Auflage
• Inhaltsverzeichnis
• Literaturverzeichnis
• A. Vertragsabschluss
• B. Beurkundungsverfahren
• C. Vertragliche Hauptpflichten
• D. Vertragsgestaltung zur Sicherung von Verkäufer und Käufer
• E. Sach- und Rechtsmängel
• F. Sonderfälle des Beurkundungsverfahrens
• G. Fragen des Vorkaufsrechts
• H. Sonderfälle der Vertragsgestaltung
• Sachregister