Mietminderung - inkl. Arbeitshilfen online

Rechtssicherheit für Vermieter und Mieter

Birgit Noack, Martina Westner

• Verlag: Haufe
• Jahr: 2019
• ISBN:
  9783648112274
• Thema: Betriebswirtschaft
• Thema: Business allgemein

Mietminderungen bei Wohnungsmängeln zählen zu den Hauptkonfliktpotenzialen zwischen Vermietern und Mietern. Vermieter sind unsicher, wie sie richtig reagieren, Mieter wollen rechtssichere Informationen, die den Vermieter veranlassen, Mängel zu beseitigen. Dieses Buch bietet Rechtssicherheit für beide Parteien. Es zeigt Ihnen, wie Sie als Mieter Mängel z.B. Schimmelbildung oder Lärmbelästigung nachweisen und wie Sie als Vermieter darauf reagieren können. Mithilfe der Mietminderungstabelle erfahren Sie, welche Möglichkeiten der Minderung es gibt und wie Vermieter dagegen vorgehen können. Dazu gibt es Tipps zu allen juristischen Schritten und zur Lösung von Konflikten zwischen Mietern und Vermietern.Inhalte: - Was ist ein Mangel?- Bemessungsgrundlage der Minderung- Ausschluss der Mietminderung: Unerheblichkeit des Mangels, Kenntnis des Mieters bei Vertragsabschluss, Schadensverursachung durch den Mieter, Vereitelung von Erhaltungsmaßnahmen u.v.m.- Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern- Besonderheiten bei Lärm, bei Feuchte und Schimmel, Umweltgiften- Wann sich der Gang vor Gericht wirklich lohntArbeitshilfen online: - Musterbriefe für Vermieter und Mieter- Checklisten- Mietminderungstabelle- Gesetze

1 Mangelbegriff

Die Geltendmachung von Gewährleistungsrechten durch den Mieter knüpft an das Vorliegen eines Mangels an der Mietsache an. Die rechtliche Beurteilung und Behandlung eines Sachverhalts hängt daher maßgeblich davon ab, ob das Bestehen eines Mangels bejaht werden kann oder nicht.

1.1 Pflichten des Vermieters

Der Vermieter ist gemäß § 535 Abs. 1 BGB verpflichtet, die Mieträume in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit darin zu erhalten. Den Vermieter trifft daher grundsätzlich die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht in Bezug auf die Mietsache. Der Vermieter ist stets dafür verantwortlich, dass der Gebrauch der Mietsache während der gesamten Mietdauer für den Mieter uneingeschränkt möglich ist.[3]

Wichtig

Welche Räume und Bereiche zur Mietsache gehören, richtet sich nach den zwischen den Parteien im Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen. Was zur Mietsache gehört, ist – sofern keine eindeutigen Vereinbarungen getroffen wurden – durch Auslegung zu ermitteln (§§ 157, 242 BGB). Aus der Tatsache, dass der Vermieter über einen längeren Zeitraum hinweg die Nutzung von Grundstücksteilen oder Räumen geduldet hat, kann nicht hergeleitet werden, dass diese nunmehr zum Vertragsgegenstand zählen. Es handelt sich dann in der Regel nur um eine Gestattung, die jederzeit widerrufen werden kann (vgl. KG Berlin, Urteil vom 1.12.2008, 8 U 121/08, WuM 2009, 654).

Folge bei Pflichtverstoß

Verstößt der Vermieter gegen die Verpflichtung, den Gebrauch der Mietsache zu gewähren und sie in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 BGB), kann der Mieter einerseits auf Erfüllung der Verpflichtung bestehen und andererseits bei Vorliegen eines Mangels Gewährleistungsansprüche geltend machen. Diese sind:

• Mietminderung (§ 536 BGB),
• Schadensersatzanspruch (§ 536a Abs. 1 BGB),
• Aufwendungsersatzanspruch (§ 536a Abs. 2 BGB),
• Außerordentliche Kündigung (§ 543 Abs. 3 Satz 2 BGB).

Als Mangel bzw. Fehler einer Mietsache kommen der Sachmangel (§ 536 Abs. 1 BGB), der Rechtsmangel (§ 536 Abs. 3 BGB[4]) oder das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft (§ 536 Abs. 2 BGB) in Betracht.

1.2 Sachmangel

Die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen, so auch von Mietminderung, setzt voraus, dass ein Mangel an der Mietsache vorliegt. Die Mietsache ist mangelhaft, wenn sie zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Fehler aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert, oder wenn während der Mietzeit ein solcher Fehler entsteht (§ 536 Abs. 1 BGB).

Inwieweit die Mietsache mit einem Mangel bzw. Fehler behaftet ist, wird anhand des vertraglich vereinbarten Zustands und des vereinbarten Mietzwecks bewertet. Maßgeblich ist hierbei, welche Beschaffenheit und welche Eigenschaften Vermieter und Mieter für das Mietobjekt bei Vertragsabschluss festgelegt haben. Der „Sollzustand” beschreibt danach die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch, das heißt, wie sich die Parteien den Zustand der Mietsache vorstellen. Eine Abweichung von diesem „Sollzustand” wird als „Istzustand” bezeichnet. Nur wenn der „Istzustand” vom „Sollzustand” negativ abweicht, das heißt, zu Lasten des Mieters, liegt ein (Sach-)Mangel der Mietsache vor (sogenannter subjektiver Fehlerbegriff; OLG Celle, RE vom 19.7.1984, 2 UH 1/84, WuM 1985, 9; Schmidt-Futterer, § 536 Rn 19).

Wichtig

Maßgeblich für die Beantwortung der Frage, ob ein Mangel vorliegt, sind die von den Parteien getroffenen vertraglichen Vereinbarungen. Es kommt daher nicht darauf an, was unter objektiven Gesichtspunkten als mangel- oder fehlerhaft angesehen wird.[5]

Beispiele

• Der Vermieter vermietet eine Wohnung, in der sich ein 20 Jahre alter Teppichboden befindet. Der Mieter mietet diese Wohnung in Kenntnis des alten bzw. schlechten Zustands des Bodens an. Objektiv gesehen ist die Wohnung mit einem Mangel behaftet, da sie einen abgenutzten, beschädigten Bodenbelag aufweist. Subjektiv gesehen ist jedoch als Vertragsobjekt eine Wohnung mit altem Bodenbelag vermietet. Der „Istzustand” weicht daher nicht vom „Sollzustand” der Mietsache ab, ein Mangel liegt nicht vor (LG Köln, Beschluss vom 6.7.2004, 1 S 122/04, WuM 2005, 240).
• Mietet der Mieter eine sanierungsbedürftige Wohnung an, hat er sich bewusst für dieses Objekt und dessen Zustand entschieden, sodass als vertragsgemäßer Zustand gerade auch die Sanierungsbedürftigkeit der Mietsache vereinbart ist. Der „Istzustand” weicht daher nicht vom „Sollzustand” der Mietsache ab, auch wenn nach objektiven Kriterien sanierungsbedürftige Mieträume in der Regel als mangelhaft anzusehen sind.

1.2.1 Vertragsgemäßer Zustand

Weichen die tatsächlichen Verhältnisse („Istzustand”) von denjenigen ab, die mietvertraglich geschuldet sind („Sollzustand”), liegt ein Mangel vor.

Schriftliche Fixierung

Wichtig ist es deshalb bei Abschluss eines Mietvertrags, darauf zu achten, den Mietgegenstand so genau wie möglich zu definieren. Das erfolgt meist dadurch, dass (schriftliche) Vereinbarungen beispielsweise über die Beschaffenheit, den Zustand und die Ausstattung der Mietsache getroffen werden. Je genauer und präziser die Beschreibung des Mietobjekts erfolgt, desto besser kann im Streitfall beurteilt werden, ob eine Abweichung oder Veränderung vom vereinbarten Zustand des Mietobjekts eingetreten ist.[6]

Wichtig

Durch ein sorgfältig ausgefülltes Vertragsformular sowie entsprechende Zusätze können beide Vertragspartner sichergehen, dass ausreichend dokumentiert wird, was als Mietsache und als vertraglich vereinbarter Zustand gelten soll.

Mietvertragsformulare sehen vor, dass neben der Bezeichnung der Vertragsparteien und der Adressenangaben weitere Beschreibungen des Mietobjekts durch das Ausfüllen von Lückentexten eingetragen werden können, zum Beispiel Angaben zur Anzahl und Art der Räume oder zum Nutzungszweck. Darüber hinaus können Räume, Anlagen oder Grundstücksteile, die dem Mieter zur Mitbenutzung zur Verfügung stehen sollen, im Mietvertrag bezeichnet werden, zum Beispiel Terrasse, Garten, Fahrradkeller, Schwimmbad.

Zur Mietsache zählen darüber hinaus, ohne dass dies im Mietvertrag vermerkt werden muss, Gemeinschaftsräume. Diese stehen dem Mieter grundsätzlich zur Mitbenutzung zur Verfügung, zum Beispiel Treppenhaus, Wasch- und Trockenräume, Zugänge, Aufzugsanlage oder Ähnliches. Ausstattungen und Einrichtungen, mit denen die Mieträume bei Vermietung versehen sind, zählen ebenfalls zur Mietsache, zum Beispiel Waschbecken, Armaturen, Heizung, Fliesen, Bodenbeläge oder auch Küchengeräte.

Hat ein Mieter dagegen von einem Vormieter oder dem Vermieter selbst Gegenstände oder Einrichtungen abgelöst, stehen diese Sachen im Eigentum des Mieters. Der Mieter hat in der Regel durch Zahlung eines Geldbetrags Einrichtungsgegenstände gekauft, sodass er durch die Ablösevereinbarung [7]Eigentümer des Kaufgegenstands geworden ist. Für Schäden oder Mängel an diesen erworbenen Gegenständen ist daher allein der Mieter verantwortlich, den Vermieter trifft diesbezüglich keine Erhaltungspflicht. Dies gilt selbstverständlich auch für Gegenstände, die der Mieter selbst in die Mietsache eingebracht oder mit denen er die Mieträume ausgestattet hat.

Beispiel

Der neue Mieter einigt sich mit dem bisherigen Mieter dahingehend, dass dieser die Küchenausstattung gegen einen Kaufpreis von 1.500,00 EUR in der Wohnung belässt. Der neue Mieter erwirbt durch Zahlung der Ablöse bzw. des Kaufpreises die Kücheneinrichtung zu Eigentum.

Gleiches gilt, wenn der bisherige Mieter die Küchenausstattung nicht gegen Zahlung einer Ablösesumme, sondern gegen Übernahme von Schönheitsreparaturen durch den neuen Mieter diesem überlässt.

Haben bisheriger und neuer Mieter entsprechende Ablöse- oder Abstandsvereinbarungen getroffen, sollte sich auch der Vermieter diese unbedingt in schriftlicher Form aushändigen lassen. Er kann dann im Zweifel beweisen, dass zum Beispiel die Küchengeräte gerade nicht zum Vertragsgegenstand gehören und somit eine Erhaltungspflicht hinsichtlich dieser Geräte seinerseits nicht besteht.

Alternativ kann der Vermieter einen entsprechenden Hinweis in den Mietvertrag aufnehmen:[8]

Die vorhandene Einbauküche bestehend aus Herd, Spülmaschine, Kühlschrank, Ober- und Unterschränke ist Eigentum des Mieters.

Oder:

Die Einbauschränke im Flur und im Schlafzimmer sind Eigentum des Mieters.

Wenn ein neuer Mieter durch entsprechende Vereinbarungen mit dem Vormieter Einrichtungen übernimmt, sollte der Vermieter bei Vertragsabschluss zudem eine Klausel aufnehmen, wonach er nicht verpflichtet is...

Inhaltsverzeichnis

• Inhaltsverzeichnis
• Hinweis zum Urheberrecht
• Impressum
• Vorwort
• 1   Mangelbegriff
• 2   Mietminderung
• 3   Ausschluss der Minderung
• 4   Rechte des Vermieters
• 5   Besonderheiten bei Lärm
• 6   Besonderheiten bei Feuchte und Schimmel
• 7   Umweltgifte
• 8   Vorgehensweise des Vermieters
• 9   Pflichten des Mieters
• 10   Mietminderungstabelle
• Abkürzungs- und Literaturverzeichnis
• Stichwortverzeichnis
• Arbeitshilfen Online