Streitfall Eigenbedarf - inklusive Arbeitshilfen online

Wie Vermieter rechtssicher kündigen

Kathrin Gerber, Andrea Nasemann

• Verlag: Haufe
• Jahr: 2019
• ISBN:
  9783648107669
• Thema: Commerce
• Thema: Commerce Général

Eigenbedarf ist der häufigste Kündigungsgrund in Deutschland. Dabei können Immobilieneigentümer bei der Eigenbedarfskündigung viel falsch machen und müssen dafür nicht selten hohes Lehrgeld bezahlen. Eigenbedarf des Vermieters kann zwar in vielen Fällen geltend gemacht werden, wird aber auch häufig abgelehnt. Vorsicht ist daher geboten, denn Fehler des Vermieters können zur Unwirksamkeit der Kündigung führen.Inhalte: - Formalien der Kündigung: Schriftform, Fristen- Die Kündigung: das Anschreiben, Gründe, Beweislast- Mieterschutz durch die Sozialklausel- Erleichterte Kündigungsmöglichkeiten und der Mietaufhebungsvertrag- Räumungsklage und ZwangsvollstreckungArbeitshilfen online: - Musterbriefe- Checklisten- Gesetzestexte

[13]1 Formalien der Kündigung wegen Eigenbedarf

Bei der ordentlichen Kündigung wegen Eigenbedarf muss der Vermieter bestimmte Formalien beachten. Vermieter und Mieter können jedes Mietverhältnis aber auch jederzeit einvernehmlich durch einen Mietaufhebungsvertrag beenden. Ein Zeitmietvertrag endet allerdings grundsätzlich ohne Zutun der Vertragspartner mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit. Ansonsten bleibt nur die Kündigung, wenn sie gesetzlich möglich ist.

Jedoch berechtigt nicht jedes Problem mit dem Mieter den Vermieter zur Kündigung. Erforderlich ist – von wenigen Ausnahmen abgesehen –, dass ein Kündigungsgrund wie z. B. Eigenbedarf vorliegt. Eine ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarf kann ein Mietverhältnis, das auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde, beenden. Bei vertraglichem Verzicht auf die ordentliche Kündigung oder bei einem Zeitmietvertrag kann der Vermieter dagegen nicht ordentlich kündigen. Abgesehen davon muss der Vermieter bei der Kündigung bestimmte Vorgaben beachten.

1.1 Einhaltung der Schriftform

Eine mündliche Kündigung von Wohnraum bleibt ohne Folgen, denn das Gesetz schreibt die Schriftform (§ 568 Abs. 1 BGB) vor. Dies gilt sowohl für den Vermieter als auch den Mieter. Von der gesetzlichen Schriftform abweichende Regelungen im Mietvertrag sind unwirksam. Zur Einhaltung der Schriftform muss der Kündigende die Kündigungserklärung schriftlich abfassen und sie eigenhändig unterschreiben (§ 126 BGB). Es genügt die Unterzeichnung mit dem Nachnamen. Die Unterschrift muss unter dem Text der Kündigungserklärung stehen und diesen räumlich abschließen.

Achtung

Der Vermieter muss Mietverhältnisse über Wohnraum immer schriftlich kündigen und die Kündigung eigenhändig unterschreiben. Ein Namenstempel, die eingescannte Unterschrift oder eine Fotokopie genügen nicht – damit ist die Schriftform nicht eingehalten und die Kündigung unwirksam.

[14]Die Schriftform kann gemäß § 126 Abs.1 BGB durch elektronische Form ersetzt werden, wenn sich aus dem Gesetz nicht etwas anderes ergibt. Weil sich in den mietrechtlichen Vorschriften keine Bestimmung findet, wonach die schriftliche Form nicht durch die elektronische Form ersetzt werden darf, ist dies auch bei Kündigung von Wohnraum grundsätzlich möglich. Wie eine derartige Erklärung in elektronischer Form auszusehen hat, ergibt sich aus § 126a BGB. Danach muss der Kündigende der Erklärung seinen Namen hinzufügen und das elektronische Dokument mit einer qualifizierten elektronischen Signatur nach dem Signaturgesetz versehen. Qualifizierte elektronische Signaturen sind elektronische Signaturen, die auf einem zum Zeitpunkt ihrer Erzeugung gültigen qualifizierten Zertifikat beruhen und mit einer sicheren Signaturerstellungseinheit erzeugt werden (§ 2 Nr. 3 Signaturgesetz). Der Kündigende muss hierzu also ein entsprechend gestaltetes Zertifikat mit einer sicheren, eindeutig zuordenbaren Signaturerstellungseinheit haben.

Achtung

Die Versendung der Kündigung per E-Mail genügt den Anforderungen der qualifizierten elektronischen Form im Sinne des § 126a BGB in Verbindung mit dem Signaturgesetz grundsätzlich nicht.

Die Kündigung von Wohnraum kann auch in einem prozessualen Schriftsatz im Rahmen eines zwischen Vermieter und Mieter laufenden Rechtsstreits erfolgen. Auch hier ist jedoch die Schriftform einzuhalten (Näheres hierzu siehe Kapitel 7.3).

1.2 Kündigung durch einen Bevollmächtigten

Der Vermieter kann einen Bevollmächtigten damit beauftragen, die Kündigung auszusprechen. Im Kündigungsschreiben muss dann aber klar auf das Vertretungsverhältnis hingewiesen werden (§ 164 BGB). Geeignet ist z. B. folgende Formulierung: »Namens und in Vollmacht der Vermieter Herr X und Frau Y kündige ich das Mietverhältnis über die Räumlichkeiten …«.

Gemäß § 174 BGB ist die Kündigung unwirksam, wenn der Bevollmächtigte keine Vollmachtsurkunde vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist.

[15]Der Bevollmächtigte benötigt also eine von allen Vermietern unterschriebene Originalvollmacht. Sie ist dem Kündigungsschreiben beizufügen. Eine Fotokopie, eine beglaubigte Abschrift oder eine per Telefax übermittelte Vollmacht genügen nicht (BGH, Urteil v. 4.2.1981, VIII ZR 313/79).

Achtung

Fügt der Bevollmächtigte der Kündigung keine Originalvollmacht bei, ist die Kündigung nicht schon deshalb unwirksam. Der Kündigungsempfänger hat aber dann die Möglichkeit, die Kündigung aus diesem Grund unverzüglich zurückzuweisen. In diesem Fall ist die Kündigung wegen fehlender Originalvollmacht unwirksam (§ 174 BGB).

»Unverzüglich« bedeutet ohne schuldhaftes Zögern (§ 121 BGB). Dem Kündigungsempfänger ist eine angemessene Zeit zur Einholung von Rechtsrat zuzubilligen. Bei der Beurteilung der Frage, was noch als unverzüglich anzusehen ist, ist auf den jeweiligen Einzelfall abzustellen. Die Rechtsprechung hierzu ist nicht einheitlich. In der Regel gilt ein Zeitraum von einer Woche, höchstens aber von zwei Wochen als unverzüglich. Die Zeitdauer von zwei Wochen ist bereits der kritische Bereich, in dem es besonders eingehender Überprüfung bedarf, ob der Widersprechende seine Erklärung gegenüber dem Vertragspartner ohne schuldhaftes Zögern abgegeben hat (LG Hagen, Beschluss v. 7.9.1990, 13 T 500/ 90).

Bei Berufstätigen sahen die Gerichte eine Zurückweisung innerhalb von ein bis zwei Wochen als rechtzeitig an (LG München II, Urteil v. 20.6.1995, 12 S 5539/94; LG Hamburg, Urteil v. 20.10.1998, 316 S 126/98).

Die Zurückweisung kann auch nach 26 Tagen seit dem Zugang der Kündigung noch unverzüglich sein, wenn der Kündigungsempfänger zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung in Urlaub war (OLG München, Urteil v. 4.8.1995, 21 U 5934/94).

Nicht unverzüglich ist die Zurückweisung jedoch, wenn sie über die Geschäftsstelle des Gerichts geleitet wird und deshalb dem Kündigenden erst nach einem Monat zugeht.

Die Beweislast für den rechtzeitigen Zugang der Zurückweisung trägt der Kündigungsempfänger.

[16]Es gibt eine Ausnahme: § 174 BGB ist nicht anwendbar, es muss also keine Vollmacht vorgelegt werden, wenn sich die Vertretungsmacht aus dem Gesetz oder einem öffentlichen Register ergibt, z. B. bei der Kündigung durch

• den Geschäftsführer einer GmbH (§ 35 GmbHG),
• den Vorstand einer Aktiengesellschaft (§ 78 AktG),
• den Vorstand einer Genossenschaft (§ 24 GenG),
• den Vorstand eines Vereins (§ 26 BGB) sowie
• den Gesellschafter einer OHG (§ 125 HGB).

Im Unterschied dazu muss der Vertretungsberechtigte bei einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR, z. B. bei einer Erben- oder Eigentümergemeinschaft) seine Vertretungsmacht nachweisen. Denn die Vertretungsmacht ergibt sich in diesem Fall weder aus dem Gesetz noch aus einem öffentlichen Register. Der Nachweis der Vertretungsmacht kann erfolgen, indem der Vertretungsberechtigte der Kündigung eine von den anderen Gesellschaftern unterschriebene Vollmacht, den Gesellschaftsvertrag oder eine Erklärung der anderen Gesellschafter beifügt, sofern sich daraus die Befugnis des handelnden Gesellschafters zur alleinigen Vertretung der Gesellschaft ergibt (BGH, Urteil v. 9.11.2001, LwZR 4/C1).

Weist der Kündigungsempfänger die Kündigung nicht, nicht unverzüglich oder nicht ausdrücklich wegen fehlender Originalvollmacht zurück, ist die Kündigung auch ohne Vollmachtsvorlage wirksam.

Der Kündigungsempfänger ist nicht zur Zurückweisung der Kündigung wegen fehlender Vollmacht berechtigt, wenn der Vollmachtgeber den Kündigungsempfänger von der Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt hatte (§ 174 Satz 2 BGB).

§ 174 BGB bezieht sich auf den Fall, dass die Kündigung von einem Bevollmächtigten, d. h. von einer zur Kündigung berechtigten Person erklärt wurde, und diese lediglich keine Originalvollmacht vorgelegt hat. Unterschreibt die Kündigung dagegen eine hierzu nicht bevollmächtigte Person, ist die Kündigung schon wegen fehlender Vertretungsvollmacht grundsätzlich unwirksam (§ 180 Satz 1 BGB). Jedoch kann die Kündigung vom Berechtigten nachträglich genehmigt und damit wirksam gemacht werden, wenn der Kündigungsempfänger die vom Vertreter durch die Unterzeichnung der Kündigung konkludent behauptete Vertretungsmacht nicht beanstandet (§§ 180 Satz 2, 177 BGB).

[17]Der Umfang der Vollmacht sollte genau festgelegt sein. Eine Vollmacht, die sich lediglich auf eine außerordentliche fristlose Kündigung bezieht, bevollmächtigt z. B. nicht zu einer hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung (LG Berlin, Urteil v. 8.10.2001, 61 S 608/00).

1.3 Kündigung bei mehreren Vermietern oder Mietern

Alle Vermieter müssen die Kündigung gegenüber allen Mietern aussprechen. Das bedeutet: Als Absender der Kündigung sind alle Vermieter anzugeben, z. B. alle Beteiligten einer Eigentümer- oder Erbengemeinschaft, und als Adressaten alle Mieter, z. B. beide Ehegatten. Alle Vermieter müssen die Kündigung unterschreiben, andernfalls ist die Kündigung unwirksam. Allerdings kann ein Mitvermieter die anderen beim Ausspruch der Kündigung vertreten. Dann muss er sein Vertretungsverhältnis offenlegen und eine Originalvollmacht vorlegen.

Weigert sich ein Mitvermieter, an der Kündigung mitzuwirken, kann er von den anderen Mitvermietern verklagt und vom Gericht zur Mitwirkung verurteilt werden (OLG Hamburg, Urteil v. 1.6.2001, 11 U47/01).

Mehrere Vermieter können auch in unterschiedlichen Schreiben kündigen. Für den Kündigungszeitpunkt kommt es dann auf den Zugang des letzten Schreibens an.

1.4 Wann die Kündigung dem Mieter wirksam zugeht

Eine Kündigung ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung und wird erst in dem Zeitpunkt wirksam, in welchem sie dem Kündigungsempfänger zugegangen ist (§ 130 Abs. 1 BGB). Die Kündigung muss hierfür so in den Machtbereich des Empfängers gelangen, dass dieser unter gewöhnlichen Umständen unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung die Möglichkeit hat, von ihrem Inhalt Kenntnis zu nehmen (BGH, Urteil v. 13.2.1980, VIII ZR 5/79).

Eine Annahme der Kündigung durch den Kündigungsempfänger ist nicht erforderlich. Demzufolge ist ein Schweigen auf die Kündigung bedeutungslos und bewirkt insbesondere kein Einverständnis des Kündigungsempfängers mit der Kündigung. [18]Zum Machtbereich des Empfängers gehören auch die von ihm zur Entgegennahme von Erklärungen bereitgehaltenen Einrichtungen wie z. B. ein Briefkasten. Bei Einwurf in den Briefkasten geht das Schreiben dann zu, wenn nach der Verkehrsanschauung mit der nächsten Leerung des Briefkastens zu rechnen ist. Es kommt nicht darauf an, wann der Mieter den Briefkasten tatsächlich leert. Danach geht beispielsweise eine nachts eingeworfene Kündigung erst am nächsten Morgen zu (BAG, Urteil v. 12.8.1983, 2 AZR 337/82).

Ein nach 16 Uhr in den Briefkasten eingeworfenes Schreiben geht nach Ansicht des Landgerichts Berlin auch erst am darauffolgenden Tag zu. Denn nach der Verkehrssitte kann nicht in jedem Fall davon ausgegangen werden, dass ein Mieter nach 16.00 Uhr noch seinen Hausbriefkasten leert. Eine Privatperson muss regelmäßig nicht damit rechnen, dass noch am späten Nachmittag Post in ihren Briefkasten eingeworfen wird. Die Rechtsprechung, nach der ein Zugang innerhalb der gewöhnlichen Geschäftszeiten zu erwarten ist, gilt nur für Geschäftsbriefkästen, nicht jedoch für Briefkästen, die zur Wohnung von Privatleuten gehören (LG Berlin, Urteil v. 13.11.2001, 65 S 132/01).

Hat der Empfänger jedoch aufgrund seiner besonderen Situation mit dem Zugang des Schreibens zu rechnen, kann dieses ausnahmsweise bereits mit Einwurf in den Briefkasten am Abend – hier 18:05 Uhr – zugehen (LG München II, Urteil v. 14.11.1991, 8 S 983/91).

Von der wirksamen Zustellung durch Einlegen in den Hausbriefkasten ist auch dann auszugehen, wenn der Briefkasten zwar defekt ist, z. B. die Klappe fehlt, der Mieter den Mangel jedoch bereits über ein Jahr akzeptiert hatte (AG Berlin-Wedding, Urteil v. 17.2.2016, 18 C 380/15).

Ist kein Briefkasten vorhanden, kann der Vermieter das Schreiben zustellen, indem er es unter der Wohnungstür durchschiebt oder an die Türe heftet. Der Zugangsbeweis kann hierbei sogar mit der Zeugenaussage zu den Beobachtungen eines siebenjährigen Kindes erbracht werden (AG Bergisch Gladbach, Urteil v. 11. 8. 1993, 61 C 705/92).

[19]Tipp

Ist der Empfänger im Urlaub oder im Krankenhaus, hindert dies den Zugang nicht. Der Mieter muss bei längerer Abwesenheit Vorkehrungen treffen, dass ihn die Post erreicht, z. B. einen Nachsendeantrag stellen oder jemanden mit der Leerung des Briefkastens beauftragen.

Das Schreiben gilt auch dann als zugegangen, wenn der Empfänger den Zugang arglistig vereitelt. Davon ist z. B. auszugehen, wenn der Mieter keinen mit seinem Namen beschrifteten Briefkasten oder ähnliche Zugangsvorrichtung bereithält. Denn im Rahmen des Mietverhältnisses hat der Mieter die Obliegenheit, Vorkehrungen für den Zugang mietvertraglich relevanter Erklärungen bereitzuhalten (LG Berlin, Urteil v. 10.10.2001, 63 S 87/01). Erreichen ihn Erklärungen des Vermieters mangels erforderlicher Vorkehrungen nicht, muss der Mieter sich so behandeln lassen, als sei ihm die Erklärung zugegangen.

Auch wenn der Empfänger die Annahme unberechtigt verweigert, gilt das Schreiben als zugegangen (BGH, Urteil v. 27.10. 1982, V ZR 24/82). Bei unzureichender Frankierung oder falscher Adressierung wäre der Mieter allerdings dazu berechtigt, die Annahme zu verweigern.

Ein Schreiben kann auch dann wirksam zugehen, wenn ein Empfangsbote dieses entgegennimmt. Empfangsbote ist, wer vom Empfänger zur Entgegennahme von Erklärungen bestellt worden ist oder nach der Verkehrsanschauung als bestellt anzusehen ist. Das Schreiben geht dem Kündigungsempfänger allerdings nicht bereits mit der Übermittlung an den Empfangsboten zu, sondern erst dann, wenn mit dessen Weitergabe unter gewöhnlichen Verhältnissen zu rechnen ist. Das Risiko der fehlerhaften Übermittlung trägt der Empfänger. Leben Ehegatten in einer gemeinsamen Wohnung, sind sie nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich füreinander als Empfangsboten anzusehen. Dies gilt auch, wenn das Schreiben dem Eh...

Inhaltsverzeichnis

• Inhaltsverzeichnis
• Hinweis zum Urheberrecht
• Impressum
• Vorwort
• 1 Formalien der Kündigung wegen Eigenbedarf
• 2 Welche Fristen gelten?
• 3 Die Kündigung wegen Eigenbedarf
• 4 Wann wird der Mieter durch die Sozialklausel geschützt?
• 5 Erleichterte Kündigungsmöglichkeiten ohne Begründungserfordernis
• 6 Mietaufhebungsvertrag
• 7 Räumungsklage und Zwangsvollstreckung
• Die Autorinnen
• Stichwortverzeichnis
• Arbeitshilfen Online