Investitionsrechnung für Immobilien - inkl. Arbeitshilfen online

Stefan Kofner

• Verlag: Haufe
• Jahr: 2019
• ISBN:
  9783648127070
• Auflage: 5
• Thema: Negocios y empresa
• Thema: Negocios en general

Die langfristige Bindung von Kapital in Immobilien birgt Risiken. Die Rendite eines Immobilien-Investments ist von vielen Parametern wie Leerstand, Mieteinnahmen, Zinsen oder Instandhaltungskosten abhängig, die als Annahmen in die Investitionsrechnung einfließen. Mit diesem Buch erhalten Sie das notwendige methodische Rüstzeug für Ihre Immobilien-Investitionsentscheidung: Sie finden den richtigen Ansatz, wählen das geeignete Verfahren aus und interpretieren die Ergebnisse folgerichtig.Inhalte: - Kapitalwert, interner Zinsfuß und vollständige Finanzpläne- Energetische Modernisierungen, Denkmalsanierungen- Steuern und Förderprogramme- Szenarien, kritische Werte, Chancen und Risiken- Wirtschaftlichkeit im Lebenszyklus, Immobilien-Portfoliomanagement- Immobilien-Portfoliomanagement mit Beispielen aus der Praxis- Neu: Wirtschaftlichkeit im Lebenszyklus der Immobilie

[23]1 Immobilieninvestition: Begriff und Zielmarkt

»Nichts ist so unheilvoll wie eine rationale Investment-Politik in einer irrationalen Welt.«

John Maynard Keynes (1883–1946)

In diesem Kapitel sollen Sie erkennen,

• welche Abhängigkeiten und Beziehungen zwischen den funktionalen Segmenten des Immobilienmarktes bestehen,
• dass die Immobilie als Kapitalanlageprodukt mit anderen Anlageprodukten um das knappe Anlagekapital konkurriert,
• welche Merkmale den Investitionsbegriff ausmachen.

1.1 Der Immobilienmarkt als Investmentziel

Immobilieninvestments richten sich auf den Immobilienmarkt im Sinne eines »Asset-Marktes« (siehe Abb. 1.1). Darunter versteht man den Markt, auf dem Eigentumsrechte an realen Vermögensgegenständen (»Real Estate Assets«) gehandelt werden – also an Grund und Boden sowie aufstehenden Gebäuden. Die zeitlich mehr oder weniger begrenzten Nutzungsrechte an Immobilien sind dagegen Marktobjekte des Vermietungsmarktes (sogenannter Space-Markt). Dort geht es um die Anbahnung und Begründung von Schuldverhältnissen wie Miet- oder Pachtverhältnissen.

Der Immobilienmarkt dient wie jeder Markt der Koordination von Angebot und Nachfrage. Kommt es zu einem Geschäftsabschluss, gehen die Eigentumsrechte an dem Grundstück gegen Entrichtung des Kaufpreises vom Verkäufer an den Käufer über. Der Erwerber erhält ein unbefristetes Nutzungs- und Verfügungsrecht an der Immobilie. Im Rahmen der gesetzlichen Beschränkungen kann er sie nach Belieben nutzen, vermieten, beleihen oder veräußern.

Das dem Mieter im Rahmen eines Mietverhältnisses überlassene Ladenlokal geht dagegen nicht in sein Eigentum über. Der Mieter erhält lediglich ein zeitlich und sachlich (sogenannter »bestimmungsgemäßer Gebrauch«) beschränktes Nutzungsrecht. Als Gegenleistung hat er regelmäßig die vereinbarte Miete zu entrichten.

Natürlich stehen der Immobilien- und der Vermietungsmarkt nicht unverbunden nebeneinander. So determinieren die Marktergebnisse am Vermietungsmarkt den für die Bewertung der Immobilien durch die Investoren maßgeblichen Cashflow [24](Abschnitt 5.4.2). Auf der anderen Seite bestimmt die Bewertung der Immobilien im Spannungsfeld von Angebot und Nachfrage am Immobilienmarkt mit über die wirtschaftlichen Anreize zur Entwicklung neuer Immobilien (Verhältnis des Immobilienmarktwertes zu den Grundstücks- und Baukosten), die dann wiederum das am Vermietungsmarkt verfügbare Angebot beeinflussen.

Abb. 1.1: Überblick über das Immobilien-System

Die Käufer/Investoren am Immobilienmarkt erwarten von ihrem Investment einen Zahlungsstrom (Cashflow) während der Nutzungszeit. Dieser setzt sich zusammen aus den erwarteten Mieteinnahmen vermindert um die laufenden Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung etc.; Abschnitt 5.4.2). Die Immobilie wird von ihnen als Kapitalanlageprodukt betrachtet. Diese wirtschaftliche Perspektive auf die Immobilie unterscheidet sich von anderen Sichtweisen, wie etwa der sozialen oder der technischen Perspektive.

Die wirtschaftliche Perspektive betont die Konkurrenzsituation an den Kapitalmärkten. Die Immobilienanlage konkurriert mit allen möglichen Anlagealternativen (wie [25]zum Beispiel Aktien, Anleihen) um das knappe Investitionskapital. Dabei gibt es engere und weitere Substitutionsbeziehungen. So ist das Risikoprofil einer Bundesanleihe mit 10-jähriger Laufzeit grundsätzlich mit dem einer Eigentumswohnung an einem Standort mit angespannter Nachfragesituation am Wohnungsmarkt vergleichbar (zum Beispiel München, Freiburg). Ein ganz anderes Risikoprofil hat dagegen die Anlage in Aktien eines Start-up-Unternehmens im Bereich der Biotechnologie. Hier besteht im Gegensatz zu der Eigentumswohnung durchaus das Risiko eines Totalverlustes des angelegten Kapitals.

Es sind diese Substitutionsbeziehungen, die den Markt für Immobilienanlagen zu einem Teilmarkt des Kapitalmarktes machen. Wenn etwa die Zinsen für Bundesanleihen sinken, so führt das über Portfolioumschichtungen zu einer verstärkten Nachfrage nach Immobilien und Bauland mit der Tendenz zur Wiederangleichung des Abstandes zwischen Anleihezinsen und Immobilienrenditen (Verhältnis von Cashflow und Marktwert der Immobilie = marktgemäße Cap Rate, siehe Abschnitt 6.4).

Neben der direkten Immobilienanlage kann man mit verschiedenen Anlageprodukten auch indirekt in Immobilien investieren (siehe Abb. 1.2). Ein indirektes Immobilieninvestment begründet Ansprüche auf Cashflows, die von Immobilien als »underlying assets« (Abschnitt 1.2) generiert werden oder gedeckt sind.

Die indirekte Anlage hat dabei für den Investor verschiedene Vorteile. Er kann auf diese Weise die mit der laufenden Verwaltung der Immobilien verbundenen Aufgaben delegieren und er kann bereits mit kleinen Anlagebeträgen eine spürbare Risikostreuung erreichen. Außerdem sind indirekte Immobilienanlagen in der Regel fungibler als direkte, das heißt, der Anleger kann sein Engagement kurzfristig und zu vergleichsweise geringen Transaktionskosten wieder liquidieren (zum Beispiel Verkauf von Aktien einer Immobilien-AG an der Börse). Die im September 2008 akut gewordene Finanzkrise hat uns jedoch daran erinnert, dass an den Finanzmärkten immer wieder Situationen auftreten können, wo die Liquidität der Kapitalmärkte aufgrund von Marktstörungen beeinträchtigt ist. So mussten als Folge der Finanzkrise nicht wenige der in Deutschland zugelassenen offenen Immobilien-Publikumsfonds geschlossen werden, weil zu viele Investoren auf einmal ihre Anteile zurückgeben wollten. Der Gesetzgeber hat darauf in Form von Mindesthalte- und Kündigungsfristen reagiert, die jedoch ihrerseits die Fungibilität der Anteile begrenzen.

Grundsätzlich kann ein Investor sich als Eigenkapitalgeber (zum Beispiel Erwerb eines Anteils an einem offenen Immobilienfonds) oder als Gläubiger (zum Beispiel Kauf eines Pfandbriefs) am Immobilienmarkt engagieren. Die Auswahl der geeigneten Anlageprodukte hängt von den individuellen Anlagezielen des Investors ab (insbesondere Risikotoleranz und Zeithorizont).

[26]

Abb. 1.2: Formen der Immobilienanlage

1.2 Begriff der Immobilieninvestition

Der Begriff »Investition« geht auf das lateinische Verb »investire« zurück (»einkleiden«). Eine Investition ist die Transformation von liquiden Mitteln in Sach- oder Finanzanlagen, die auf direkte oder indirekte Weise produktiven Zwecken dienen (zum Beispiel Kauf eines Hotelgebäudes, einer Fabrikhalle oder von Anteilen an einem Immobilien-Spezialfonds).

Dabei setzt man eine mittel- bis langfristige Bindung der eingesetzten Mittel voraus. Weiterhin wird man die Forderung nach einer angemessenen Verzinsung des eingesetzten Kapitals als Bestandteil des Investitionsbegriffs ansehen wollen. Eine zinslose »Anlage« wäre eher als Liebhaberei, nicht aber als eine Investition zu klassifizieren. Schließlich verbindet man mit dem Begriff der Investition eine gewisse Größenordnung. So wird man den Kauf eines Taschenrechners für 4,95 EUR nicht als Investition bezeichnen wollen, auch wenn dieser viele Jahre lang zu produktiven Zwecken genutzt wird.

[27]In der Bilanz eines Unternehmens zeigt sich eine Investition auf der Aktivseite (Abschnitt 5.2.1). Eine Investition stellt stets einen Aktivtausch dar: Die liquiden Mittel nehmen ab und das Anlagevermögen nimmt im selben Umfang zu.

Ganz andere bilanzielle Auswirkungen hat dagegen ein Finanzierungsvorgang. Die Beschaffung finanzieller Mittel berührt zugleich die Aktiv- und die Passivseite der Bilanz: Die liquiden Mittel nehmen zu und im gleichen Umfang erhöht sich eine Passivposition (zum Beispiel die Gewinnrücklagen bei einem Selbstfinanzierungsvorgang oder die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten bei der Aufnahme eines Bankdarlehens).

Das Verhältnis von Investitions- und Finanzierungsvorgang lässt sich wie folgt beschreiben: In zeitlicher Hinsicht geht der Finanzierungs- dem Investitionsvorgang voraus. Die gedankliche Kausalität verläuft aber andersherum. In vielen Fällen ist der Grund für die Beschaffung finanzieller Mittel eine konkrete Investitionsabsicht.

Das einem Immobilieninvestment letzten Endes unterliegende unmittelbar produktive physische Kapital – das Gebäude – wird auch als Underlying Asset bezeichnet. Die verschiedenen Anlageprodukte wie Immobilienaktien, »mortgage backed securities« (MBS), Anteile an Immobilienfonds oder Immobilien-AGs etc. basieren letzten Endes auf diesen Underlying Assets. Sie stellen Ansprüche der Anteilseigner oder der Gläubiger auf die von den unterliegenden Vermögensgegenständen generierten Cashflows dar.

Abb. 1.3: Arten von Investitionen

Investitionen werden üblicherweise nach den Investitionsobjekten in Sachinvestitionen, Finanzinvestitionen und immaterielle Investitionen eingeteilt (siehe Abb. 1.3).

[28]Diese Einteilung ist jedoch in den Fällen eines indirekten Investments nicht trennscharf. Man kann sehr wohl mit Wertpapieren (zum Beispiel Kauf von Immobilienaktien) indirekt in Sachwerte wie Immobilien investieren. Die Zuordnung zu den Sach- oder den Finanzinvestitionen kann in solchen Fällen nicht eindeutig vorgenommen werden.

Die verschiedenen Verfahren der Investitionsrechnung sind grundsätzlich auf alle Arten von Investitionen anwendbar. Wegen der speziellen Eigenschaften von Immobilien sind aber nicht alle Verfahren gleichermaßen für die Beurteilung von Immobilieninvestitionen geeignet. Die geeigneten Verfahren müssen mit der nötigen Sensibilität für die Besonderheiten des Investitionsobjekts »Immobilie« ausgewählt und eingesetzt werden.

Neben der Investitionsrechnung im engeren Sinne zur Einschätzung der Vorteilhaftigkeit und der Rangfolge von Investitionsprojekten umfasst der Prozess der Investitionsplanung auch die Bestimmung des optimalen Ersatzzeitpunktes sowie Investitionsprogrammentscheidungen. Derartige Programmentscheidungen können mithilfe von Portfoliomanagement-Systemen strukturiert werden (Abschnitt 4).

Zusammenfassung

Der Immobilienmarkt im Sinne eines Asset-Marktes (Handel mit Eigentumsrechten) ist von dem Vermietungsmarkt (Handel mit Nutzungsrechten) zu unterscheiden. Am Vermietungsmark...

Inhaltsverzeichnis

• Inhaltsverzeichnis
• Hinweis zum Urheberrecht
• Impressum
• Vorwort zur fünften Auflage
• Vorwort zur zweiten Auflage
• Vorwort zur dritten Auflage
• Vorwort zur vierten Auflage
• Einleitung
• 1 Immobilieninvestition: Begriff und Zielmarkt
• 2 Immobilieninvestoren: Motive und Beschränkungen
• 3 Immobilien als Klasse von Anlageprodukten
• 4 Grundlagen des Immobilienportfoliomanagements
• 5 Grundlagen der Immobilieninvestitionsrechnung
• 6 Das Konzept »Rendite« (»Returns«)
• 7 Dynamische Vermögenswertmethoden
• 8 Dynamische Zinssatzmethoden
• 9 Statische Einperiodenmodelle
• 10 Berücksichtigung von Steuern
• 11 Berücksichtigung von Förderprogrammen
• 12 Berücksichtigung von Rückflüssen in fremder Währung
• 13 Berücksichtigung von Risiko und Unsicherheit
• 14 Wirtschaftlichkeit im Lebenszyklus der Immobilie
• 15 Quintessenz
• 16 Antworten zu den Verständnisfragen
• Literaturverzeichnis
• Allgemeine Literaturempfehlungen
• Verzeichnis der Abbildungen
• Verzeichnis der Tabellen
• Verzeichnis der Beispiele
• Der Autor
• Stichwortverzeichnis
• Arbeitshilfen Online