Streitfall Betriebskosten - inkl. Arbeitshilfen online

Heidi Schnurr

• Verlag: Haufe
• Jahr: 2017
• ISBN:
  9783648094310
• Thema: Business
• Thema: Business General

Dieses Buch führt Sie Schritt für Schritt durch die Abrechnung. Es liefert Informationen, um rechtliche Fallstricke der Betriebskostenabrechnung schon im Vorfeld zu beachten und zeigt Ihnen, welche Klauseln Sie schon in den Mietvertrag aufnehmen können. Außerdem erklärt es, was Sie im Streitfall tun können. Sie behalten den Überblick über die Vielzahl von Gesetzesänderungen und erhalten die aktuellen BGH-Urteile mit Erläuterung.Inhalte: - Was sind Betriebskosten? Was gehört dazu?- Welche Betriebskosten dürfen auf den Mieter umgelegt werden?- Was muss in einem Mietvertrag stehen? Welche Klauseln sind ein Muss?- Abrechnungszeitraum: Rechnungen richtig zuordnenArbeitshilfen online: - Musterbriefe, -formulare, -verträge

1 Betriebskosten: Was ist das?

Wenn von den Betriebskosten die Rede ist, wird meist von „der zweiten Miete“ gesprochen. Tatsächlich ist es so, dass die Nebenkosten, die neben der Miete anfallen, immer mehr steigen. Diese laufenden Kosten sind ein Grund, weshalb Vermieter versuchen, zumindest einen Teil ihrer laufenden Kosten als Betriebskosten auf den Mieter umzulegen. Welche Kosten darunter fallen, regelt ein extra Gesetz: die Betriebskostenverordnung[2]. Sie gilt seit dem 1.4.2004. In älteren Mietverträgen werden Sie noch auf die alte Regelung der Betriebskostenumlage stoßen: Die Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung. Inhaltlich unterscheiden sich die beiden Regelungen kaum.

Was Sie wissen müssen: Obwohl es ein Gesetz gibt, das die Umlage der Betriebskosten regelt, bedeutet das nicht, dass der Vermieter automatisch Betriebskosten auf den Mieter umlegen darf. Das geht nur, wenn zusätzlich ausdrücklich im Mietvertrag geregelt ist, dass der Vermieter Betriebskosten auf den Mieter umlegen darf. Ohne eine solche Vereinbarung bleiben die Betriebskosten als laufende Kosten beim Vermieter „hängen“. Der Mieter kann dann quasi auf Kosten des Vermieters z. B. heizen und baden.

Tipp

Obwohl es die Betriebskostenverordnung gibt, dürfen Wohn- und Gewerberaumvermieter Betriebskosten nur umlegen, wenn im Mietvertrag eine Umlage der Betriebskosten vereinbart wurde. Findet sich dazu nichts in Ihrem Mietvertrag bzw. wurden nur einzelne Betriebskostenarten angekreuzt, darf der Vermieter keine bzw. nur diese Kosten auf den Mieter umlegen.

Deswegen lohnt sich ein Blick in den Mietvertrag. Entweder Sie finden dort bereits eine komplette Betriebskostenaufstellung gemäß der Betriebskostenverordnung oder zumindest einen schlichten Hinweis darauf, dass die Umlage von Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung bzw. noch der Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung erlaubt ist.

1.1 Was das Gesetz zu den Betriebskosten sagt

[3]

1.1.1 Was das Gesetz erlaubt

Wenn Sie wissen wollen, was Betriebskosten sind, gibt § 1 Betriebskostenverordnung (abgekürzt „BetrKV“) schon einmal eine erste Orientierungshilfe:

Wichtig

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.

Dort steht auch sehr deutlich, dass Wohnungsvermieter Verwaltungs-, Instandsetzung- und Instandhaltungskosten nicht im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umlegen dürfen. Bei Gewerberaumvermietern sind die Gerichte da etwas großzügiger.

1.1.2 Welche Kosten unter die Betriebskosten fallen

Wenn Sie wissen wollen, welche Betriebskosten im Einzelnen auf den Mieter umgelegt werden dürfen, werden Sie immer auf die seit dem 1.1.2004 geltende Betriebskostenverordnung stoßen.

Gewerberaumvermieter dürfen grundsätzlich mehr als die in § 2 Betriebskostenverordnung aufgeführten Betriebskosten umlegen – also sollte der Betriebskostenkatalog der Betriebskostenverordnung zumindest das Minimum sein, das Vermieter an Umlagemöglichkeiten vereinbaren sollten.

Eine Umlage von Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung ist ein absolutes Muss für jeden Mietvertrag. Der Betriebskostenkatalog von § 2 BetrKV sollte immer parat liegen, wenn über die Betriebskosten abgerechnet wird. Hier die Regelungen über die umlegbaren Betriebskosten von § 2 BetrKV[4] im Einzelnen:

1. Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks
   Hierzu gehört namentlich die Grundsteuer.
2. Die Kosten der Wasserversorgung
   Hierzu gehören
   • die Kosten des Wasserverbrauchs,
   • die Grundgebühren,
   • die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Berechnung und Aufteilungen,
   • die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern,
   • die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe.
3. Die Kosten der Entwässerung
   Hierzu gehören
   • die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung,
   • die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und
   • die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe.
4. Die Kosten
   1. des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage; hierzu gehören
      • die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung,
      • die Kosten des Betriebsstroms,
      • die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums,
      • die Kosten der Messungen nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz,
      • die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie
      • die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung;[5]
      oder
   2. des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage; hierzu gehören
      • die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung,
      • die Kosten des Betriebsstroms und
      • die Kosten der Überwachung sowie
      • die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums;
      oder
   3. der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a); hierzu gehören
      • das Entgelt für die Wärmelieferung und
      • die Kosten des Betriebs der dazugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a);
      oder
   4. der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten; hierzu gehören
      • die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage,
      • die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie
      • die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz.
5. Die Kosten
   1. des Betriebs der zentralen Wasserversorgungsanlage; hierzu gehören
      • die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nr. 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und
      • die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nr. 4 Buchstabe a);
      oder
   2. der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a), hierzu gehören
      • das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und
      • die Kosten des Betriebs der dazugehörigen Hausanlagen entsprechend Nr. 4 Buchstabe a);
      oder
   3. der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten; hierzu gehören[6]
      • die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie
      • die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft.
6. Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
   1. bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nr. 4 Buchstabe a) und entsprechend Nr. 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
      oder
   2. bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nr. 4 Buchstabe c) und entsprechend Nr. 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
      oder
   3. bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nr. 4 Buchstabe d) und entsprechend Nr. 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind.
7. Die Kosten des Betriebs des maschinellen Personen- oder Lastenaufzugs;
   hierzu gehören
   • die Kosten des Betriebs...

Inhaltsverzeichnis

• Inhaltsverzeichnis
• Hinweis zum Urheberrecht
• Impressum
• 1   Betriebskosten: Was ist das?
• 2   Was im Mietvertrag stehen sollte
• 3   Gerecht verteilt: Betriebskosten korrekt umlegen
• 4   Der Abrechnungszeitraum und wie Rechnungen richtig zugeordnet werden
• 5   Abrechnungsfrist: Vorsicht, Fristablauf
• 6   Die perfekte Betriebskostenabrechnung
• 7   Was gilt bei einem Vermieterwechsel?
• 8   Mieterwechsel leicht gemacht
• 9   Die Rechte des Mieters
• 10   Mahnen, zahlen, zurückzahlen: wie lange Vermieter um ihr Geld zittern müssen
• 11   Verjährt und verwirkt: wie Vermieter Ansprüche abwehren können
• 12   Lexikon der Betriebskosten von A bis Z
• Literaturverzeichnis
• Stichwortverzeichnis
• Arbeitshilfen Online