Am Beginn steht die Frage: Was ist eine Immobilie? Sprachlich betrachtet leitet sich das Wort aus dem Lateinischen ab und bedeutet schlicht, nicht beweglich zu sein, und das stimmt fĂŒr GrundstĂŒcke immer â fĂŒr HĂ€user fast immer. In der Betriebswirtschaft werden verschiedene Immobilienbegriffe verwendet. Es gibt den physischen Immobilienbegriff, der sich auf die materiellen Eigenschaften konzentriert. Das wird auch als das »bricks and mortar concept« bezeichnet. Eine Immobilie ist aus dieser Perspektive nichts als Stein, Stahl, Holz, Glas, Mörtel und Beton. Dazu kommt der Boden, auf dem das GebĂ€ude steht, also ein SegmentstĂŒck des Erdenrunds. Allerdings entfĂ€llt bei dieser Sicht der Dinge die Nutzung, denn ein GebĂ€ude erfĂŒllt immer einen Nutzen und ist nie Selbstzweck.
Die Immobilie könnte auch aus juristischer Sicht definiert werden. Interessanterweise gibt es dafĂŒr in Deutschland keine Legaldefinition â also keine Definition als Rechtsbegriff in einem Gesetz. Im Gegenteil: In den zentralen Gesetzen findet das Wort keine Verwendung, sondern man konzentriert sich vor allem auf das GrundstĂŒck, mit dem das Haus fest verbunden ist1. Das mag in frĂŒheren Zeiten sinnvoll gewesen sein. In unseren Tagen, in denen in nur einem Haus hunderte Menschen wohnen können, ist diese Sichtweise ĂŒberholt. Der Fokus sollte auf dem GebĂ€ude liegen.
SchlieĂlich kann die Immobilie auch als Wirtschaftsgut beschrieben werden. Immobilien sind Kapitalanlagen, die dazu dienen sollen, einen Cashflow zu generieren:
Immobilien sind WirtschaftsgĂŒter, die aus unbebauten GrundstĂŒcken oder bebauten GrundstĂŒcken mit dazugehörigen GebĂ€uden und AuĂenanlagen bestehen. Sie werden von Menschen im Rahmen physisch-technischer, rechtlicher, wirtschaftlicher und zeitlicher Grenzen fĂŒr Produktions-, Handels-, Dienstleistungs- und Konsumzwecke genutzt2.
Immobilien besitzen im Vergleich mit anderen WirtschaftsgĂŒtern besondere Charakteristika, denen man sich bewusst sein muss, wenn man Renditen erwirtschaften will. Dazu zĂ€hlen neben der Gebundenheit an den Standort auch die Einmaligkeit von Immobilien. Selbst völlig baugleiche HĂ€user sind nie wirklich gleich â das beginnt beim Standort und endet bei den Menschen, die darin arbeiten oder wohnen. Damit sind wir beim nĂ€chsten Punkt: Es gibt kaum ein anderes Gut, das so heterogen ist, wie Immobilien. Wie viele Zweiraumwohnungen in einer Stadt gleichen sich wirklich »wie ein Ei dem anderen«? So gut wie keine, und das, obwohl sie alle die gleiche Anzahl von Zimmern haben. Das ist jedoch noch [16]nicht alles, was Immobilien von anderen WirtschaftsgĂŒtern unterscheidet. Auch die â in aller Regel â ungewöhnlich langen Produktionszeiten und die sehr hohe Kapitalbindung stellen z. B. bei der Finanzierung ganz besondere Anforderungen3. Auf der anderen Seite handelt es sich aber auch um WirtschaftsgĂŒter, die ihren Wert lange halten und erheblich steigern können. Damit ist man bei einem weiteren wichtigen Punkt: Wer mit Immobilien Geld erwirtschaften will, muss viel Geld mitbringen. Das Eigenkapital ist zumeist das Fundament des wirtschaftlichen Erfolgs. Neben den Baukosten oder den Kosten fĂŒr den Kauf braucht es aller Erfahrung nach immer einen Puffer fĂŒr nicht absehbare SchĂ€den, wie z. B. den Ausfall und Ersatz einer Heizungsanlage. Gerne werden auch die sogenannten Softkosten unterschĂ€tzt, die gerade beim Wirtschaften mit Immobilien erheblich zu Buche schlagen: MaklergebĂŒhren, NotargebĂŒhren, GrundbuchgebĂŒhren und die Grunderwerbssteuer. Dazu kommen dann noch Kosten fĂŒr Gutachten oder fĂŒr die Finanzierung.
Neben dem zumeist sehr groĂen Bedarf an Kapital gibt es aus meiner Erfahrung noch zwei weitere wichtige Bedarfe, um z. B. den Kauf oder Bau eines Mehrfamilienhauses zu einem Gewinn zu machen: zum einen ein erhebliches Know-how in den Bereichen Steuern, Recht, Finanzierung, Haus- und Wohnungsverwaltung und Bauwesen, zum anderen einen langen Atem, der notwendig ist, um zu bauen. Vom Kauf des GrundstĂŒcks ĂŒber die Baugenehmigung bis zum Baubeginn und zur Baufertigstellung können viele Jahre vergehen. In dieser Zeit wird kein Geld verdient, aber sehr viel ausgegeben.
Wohnimmobilien â die Definition
Was eine Wohnimmobilie zur Wohnimmobilie macht, ist vom Statistischen Bundesamt mit Bezug auf die entsprechende DIN festgestellt:
»WohngebĂ€ude sind GebĂ€ude, die mindestens zur HĂ€lfte â gemessen am Anteil der WohnflĂ€che an der NutzflĂ€che nach DIN 277 (in der jeweils gĂŒltigen Fassung) â Wohnzwecken dienen. NichtwohngebĂ€ude sind GebĂ€ude, die ĂŒberwiegend (mindestens zu mehr als der HĂ€lfte der NutzflĂ€che) Nichtwohnzwecken dienen.
Unter einer Wohnung sind nach auĂen abgeschlossene, zu Wohnzwecken bestimmte, in der Regel zusammenliegende RĂ€ume zu verstehen, die die FĂŒhrung eines eigenen Haushalts ermöglichen. Wohnungen haben einen eigenen Eingang unmittelbar vom Freien, von einem Treppenhaus oder einem Vorraum. Zur Wohnung können aber auch auĂerhalb des eigentlichen Wohnungsabschlusses liegende zu Wohnzwecken ausgebaute Keller- oder BodenrĂ€ume (z. B. Mansarden) gehören.
Die Zahl der RĂ€ume umfasst alle Wohn-, Ess- und Schlafzimmer sowie andere separate RĂ€ume (z. B. bewohnbare Keller- und BodenrĂ€ume) von mindestens 6 m2 GröĂe sowie abgeschlossene KĂŒchen, unabhĂ€ngig von deren GröĂe. Bad, Toilette, Flur und WirtschaftsrĂ€ume werden grund[17]sĂ€tzlich nicht mitgezĂ€hlt. Ein Wohnzimmer mit einer Essecke, Schlafnische oder Kochnische ist als ein Raum zu zĂ€hlen. Dementsprechend bestehen Wohnungen, in denen es keine bauliche Trennung der einzelnen Wohnbereiche gibt (z. B. sogenannte »Loft-Wohnungen«) aus nur einem Raum.«4
Abb. 1: Kategorien von Wohnimmobilien5
Interessanterweise ist bei allen Unterschieden, die die Kategorien unterscheidbar machen, eines immer gleich: Den Mietern oder KĂ€ufern muss das Objekt gefallen. Die Einsicht klingt banal, aber es wird im immobilienwirtschaftlichen Alltag viel zu wenig daran gedacht und noch seltener danach gehandelt.
Perspektivenwechsel: Vom Betongold zum Mieter
Wenn die Zeiten unsicher werden, gelten Gold und Immobilien als sichere HĂ€fen fĂŒr verfĂŒgbares Kapital und daraus hat sich fĂŒr Immobilien der Begriff »Betongold« gebildet. Schon das Wort suggeriert substanzielle Sicherheit. Das dem nicht so ist, lĂ€sst sich heute schon bei Wikipedia nachlesen:
Der Begriff [Betongold] soll dabei andeuten, dass den Immobilien (durch das Wort »Beton« symbolisiert) auĂerhalb von Kriegsgebieten eine Ă€hnliche WertstabilitĂ€t wie Gold nachgesagt wird. Das ist aber eine unzulĂ€ssige Verallgemeinerung, da es gebietsweise auch bei Immobilien einen starken Wertverfall geben kann, beispielsweise durch eine fortwĂ€hrende Ănderung in der Bevölkerungsstruktur in einem Stadtviertel.6
Wenn Sie jetzt denken: Moment mal, in den vergangenen Jahren und vor allem Jahrzehnten ist aber mit dem Ansatz »Betongold« jede Menge Geld gerettet und auch verdient worden! â dann muss ich Ihnen zustimmen. Das gilt vor allem fĂŒr die Jahre zwischen 1949 bis 1974. [18]In dieser Zeit haben sich vor allem Wohnimmobilien ihr Image als konservative und risikoarme Geldanlage erarbeitet. Nicht entstanden ist dabei eine heute notwendige Sicht, die sonst in der Wirtschaft aus guten GrĂŒnden gang und gĂ€be ist: Es ist nicht die Ware, die Cashflows erzeugt, es ist der Kunde. Im Fall von Wohnimmobilien ist es nicht der Beton, sondern der Mieter, der die Cashflows und die Renditen erwirtschaftet. Erst mit der Nutzung der Immobilie entstehen Einnahmen. Dabei ist es von entscheidender Bedeutung zu verstehen, dass der Mieter einen ausschlaggebenden Einfluss auf den Wert des jeweiligen Hauses â also auf den Mikrozyklus â ausĂŒbt. Mehr dazu findet sich in Kapitel 2.2.
Zum Zeitpunkt der Abfassung dieses Buchs erscheint der Wohnungsmarkt extrem angespannt. Das trifft jedoch fĂŒr die meisten Orte in unserem Land nicht zu. Es sind vor allem ausgesuchte Metropolregionen und BallungsrĂ€ume, in denen der Markt momentan heiĂ lĂ€uft.
Wer mit Immobilien erfolgreich wirtschaften will, muss sich vom »Zurzeit« in den allermeisten FĂ€llen trennen und sich grundsĂ€tzlich bewusst machen, dass zukĂŒnftig die Rendite von zwei Kerntreibern bestimmt wird: von der demografischen Entwicklung der kommenden Jahre und Jahrzehnte und â damit auch eng verbunden â von der Entwicklung des Arbeitsmarkts. Beides gemeinsam wird Mietertragsverschiebungen bewirken. Wie auf diese Verschiebungen vor Ort zu reagieren ist, kann nur eine Analyse der Mieterentwicklung erklĂ€ren. Diese Mieterentwicklung schafft Nachfrage und Angebot und entscheidet ĂŒber den Wert einer Immobilie.
Es geht um die Mieterin und den Mieter
Das VerhĂ€ltnis zwischen Vermietern und Mietern ist in Deutschland ein zutiefst gestörtes. So war in der Frankfurter Allgemeinen vom 08.01.20187 zu lesen, dass sich im Jahr 2016 Mieter und Vermieter in Deutschland fast eine Viertel Million Mal vor den Amts- und Landgerichten trafen. Die Zahlen sind zwar seit Jahren rĂŒcklĂ€ufig, zur Wahrheit gehört aber auch, dass die Mietvereine im gleichen Jahr rund eine Million Beratungen durchgefĂŒhrt haben. Das kostet Geld, bindet Arbeitskraft und senkt den Cashflow langfristig. Dabei bieten sich hier vielfĂ€ltige Möglichkeiten zu einem gedeihlicheren Miteinander an, das im Sinn einer Win-win-Situation die Renditen erhöhen wĂŒrde. Dass viel gestritten wird, hĂ€ngt selbstverstĂ€ndlich auch damit zusammen, dass es beim Wohnen um etwas Existenzielles und Emotionales geht. Wohnungen begleiten uns â vom Kinderzimmer bis in den Tod. Immobilien schaffen Orte, die Heimat oder der Platz fĂŒr die tĂ€gliche Arbeit sind. Die HĂ€user und Wohnungen, in denen wir leben, arbeiten, studieren oder in denen wir im Alter gepflegt werden, sind ein Spiegel unserer selbst. Diese Sichtweise aus der Perspektive der Nutzer fĂŒhrt zu einer anderen Art der Bewertung von Immobilien, zu einem anderen Umgang damit und so zu einer anderen Art der Generierung von Cashflows.
1 Vgl. hierzu Karl-Werner Schulte/Stephan Bone-Winkel/Wolfgang SchĂ€fers (Hrsg.): Immobilienökonomie Band 1: Betriebswirtschaftliche Grundlagen, 5., grundlegend ĂŒberarbeitete Auflage, Berlin und Boston 2016, S. 5 f.
2 Ebd., S. 15.
3 Vgl. Kerry-U. Brauer (Hrsg.): Grundlagen der Immobilienwirtschaft â Recht â Steuern â Marketing â Finanzierung â Bestandsmanagement â Projektentwicklung, 9., ĂŒberarbeitete und aktualisierte Auflage, Wiesbaden 2018, S. 11 f.
4 Statistisches Bundesamt: BautÀtigkeit und Wohnungen Bestand an Wohnungen (Stand: 31.12.2017), https://www.destatis.de/DE/Themen/Gesellschaft-Umwelt/Wohnen/Publikationen/Downloads-Wohnen/bestandwohnungen-2050300177004.pdf?__blob=publicationFile&v=5, S. 3; zuletzt abgerufen am: 16.04.2019.
5 Vgl. hierzu Daniel Arnold/Nico B. Rottke/Ralph Winter (Hrsg.): Wohnimmobilien â Lebenszyklus, Strategie, Transaktion, Wiesbaden 2017, S. 6 f.
6 Wikipedia: Betongold (Stand:14.09.2018), https://de.wikipedia.org/wiki/Betongold; zuletzt abgerufen am: 16.04.2019.
7 Christoph Scherbaum: Plötzlich herrscht Mieten-Harmonie (Stand:08.01.2018), https://www.faz.net/aktuell/finanzen/meine-finanzen/mieten-und-wohnen/weniger-mietrechtsprozesse-zwischen-mietern-undvermietern-15379950.html; zuletzt abgerufen am: 18.04.2019.