Immobilien als Kapitalanlage

Attraktive Rendite mit Pflegeimmobilien, Crowdinvesting, REITs, ETFs und Fonds

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• Verlag: Akademische Arbeitsgemeinschaft Verlagsgesellschaft
• Jahr: 2022
• ISBN:
  9783965331938
• Auflage: 1
• Thema: Persönliche Entwicklung
• Thema: Private Finanzen

Ob zum Vermögensaufbau, zur Altersvorsorge oder zum Schutz vor Inflation: Immobilien gelten als sichere und rentable Kapitalanlage mit attraktiven Renditen und sollten deshalb in keinem Anlageportfolio fehlen. Häufig wird hierzulande im Zusammenhang mit Immobilien auch der Begriff »Betongold« genannt. Dies macht deutlich, wie beliebt die Kapitalanlage in Immobilien in Deutschland ist.Eine Investition in Immobilien ist für alle Kapitalanleger sinnvoll. Denn mit Immobilien wird jedes Vermögen zweckmäßig diversifiziert. Grundstücke, Wohnungen und Häuser korrelieren in ihrer Wertentwicklung wenig bis gar nicht mit anderen Anlageklassen wie beispielsweise Aktien oder Anleihen. Doch wie investieren Sie sinnvoll in Häuser oder Wohnungen? Nicht immer ist es dabei nötig, eine eigene Immobilie zur Selbstnutzung oder zum Vermieten zu kaufen. Zum Glück gibt es Alternativen. Neben der klassischen Immobilienkapitalanlage machen neue Anlageformen mit Immobilien eine unkomplizierte Investition möglich, ohne auf die attraktiven Renditen verzichten zu müssen.In diesem Buch stellen wir Ihnen die folgenden alternativen Immobilienanlagen ausführlich vor: - Crowdinvesting in Immobilien- Wie Sie erfolgreich in Pflegeimmobilien investieren- Die Anlage in börsennotierte Immobilienbeteiligungen (REITs)- Alternative Investmentfonds mit Immobilien und offene Immobilienfonds

Immobilien als Kapitalanlage: Attraktive Rendite mit Pflegeimmobilien, Crowdinvesting, REITs, ETFs und Fonds

1 Vorwort

1.1 Spezielle Kapitalanlagen rund um Immobilien

Ob zum Vermögensaufbau, zur Altersvorsorge oder zum Schutz vor Inflation: Immobilien gelten als sichere und rentable Geldanlage und sollten deshalb in keinem Anlageportfolio fehlen. Häufig wird hierzulande im Zusammenhang mit Immobilien auch der Begriff »Betongold« genannt. Dies macht deutlich, wie beliebt die Anlage in Immobilien in Deutschland ist.

Eine Investition in Immobilien ist für alle Kapitalanleger sinnvoll. Denn mit Immobilien wird jedes Vermögen zweckmäßig diversifiziert. Grundstücke, Wohnungen und Häuser korrelieren in ihrer Wertentwicklung wenig bis gar nicht mit anderen Anlageklassen wie beispielsweise Aktien oder Anleihen. Doch wie investieren Sie sinnvoll in Häuser oder Wohnungen? Nicht immer ist es dabei nötig, eine eigene Immobilie zur Selbstnutzung oder zum Vermieten zu kaufen. Unabhängig von der Form der Geldanlage ist es stets riskant, sein komplettes Vermögen in ein einziges Objekt zu stecken. Das gilt auch für Immobilien. Schließlich lassen sich die Nachfrage nach Wohnraum, gesetzliche Veränderungen wie ein Mietendeckel oder die Zinsentwicklung ebenso wenig vorhersagen wie anfallende ungeplante Reparaturmaßnahmen.

Zum Glück gibt es Alternativen. Neben der klassischen Immobilienkapitalanlage machen neue Anlageformen mit Immobilien eine unkomplizierte Investition möglich. Beim Crowdinvesting für Immobilien beispielsweise ist es nicht notwendig, dass Sie sich um Mietleerstände, die Bonität von Mietern oder permanente Reparaturen kümmern müssen. In diesem Buch stellen wir Ihnen die alternativen Immobilienanlagen ausführlich vor.

2 Crowdinvesting in Immobilien

2.1 Die klassische Direktanlage in Immobilien verliert an Attraktivität

Wer sein Kapital in Immobilien anlegen will, kann dies auf vielfältige Art und Weise tun. Die klassische Direktanlage in vermietete Wohnimmobilien wie Mietwohnhäuser oder vermietete Eigentumswohnungen dominiert nach wie vor. Für Neueinsteiger wird sie jedoch angesichts der Tatsache, dass die Immobilienpreise in den letzten zehn Jahren deutlich stärker gestiegen sind als die Mieten, zusehends unattraktiv. Die Mietrenditen sinken auf 4 % und darunter. Unter Berücksichtigung von einmaligen Kaufnebenkosten und laufenden Instandhaltungs- und Verwaltungskosten kommt unterm Strich nur eine tatsächliche Nettomietrendite von 3 % oder noch weniger heraus.

Oft fehlt angesichts hoher Immobilienpreise auch das notwendige Eigenkapital, damit zumindest 10 % des Kaufpreises sowie die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln finanziert werden können. Hinzu kommt: Um Verwaltung und Instandhaltung einer vermieteten Eigentumswohnung muss sich der Direktanleger selbst kümmern, sofern er dies nicht einem Mietverwalter gegen laufende Kosten überträgt. Und schließlich besteht immer das Risiko eines Mietausfalls, wenn der Mieter nicht zahlt oder die Wohnung einige Zeit leer steht.

Auch Kapitalanlagen in geschlossenen Immobilienfonds, die seit 2014 »alternative Investmentfonds Immobilien« heißen, erfordern noch eine Mindestbeteiligung von meist 10.000,– €. Die lange Laufzeit von zehn Jahren und mehr schreckt zudem viele Anleger ab. Allerdings liegen die laufenden Ausschüttungen hier in aller Regel noch bei 4 % bis 5 % der Beteiligungssumme.

Während sowohl bei der Direktanlage in vermieteten Immobilien als auch bei Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds typischerweise Mieterträge erzielt werden und daher als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern sind, fallen bei Anteilen an offenen Immobilienfonds und Immobilienaktien im steuerlichen Sinne Einkünfte aus Kapitalvermögen in Form von Ausschüttungen oder Dividenden an. Auch Kleinanleger können mit geringen Geldbeträgen quasi »Grundbesitz in der Brieftasche« erlangen.

Völlig anders funktioniert das seit 2014 mögliche Crowdinvesting in Immobilien (sog. Schwarmfinanzierung). Zwar legt auch hierbei eine Vielzahl von Anlegern kleinere Beträge ab meist 500,– € je Projekt an. Diese Gelder werden aber typischerweise nur für die Finanzierung von Immobilienprojekten verwandt. Eine Investition in die noch zu erstellende oder modernisierende Immobilie findet somit gar nicht statt. Die festen Zinsen von 5 % bis 8 % bei kurzen Laufzeiten bis zu 3 Jahren sind angesichts der Niedrig- und Nullzinsphase höchst attraktiv und werden als Einkünfte aus Kapitalvermögen zurzeit über die Abgeltungsteuer versteuert.

Da aber nur nachrangige Sicherheiten vergeben werden, besteht grundsätzlich das Risiko eines Totalausfalls. Damit bestätigt sich die bekannte Regel »Je höher die Rendite, desto höher das Risiko« und umgekehrt. Eine Risikostreuung über mehrere Projekte und Projektanbieter ist daher dringend anzuraten. Bei einem durchschnittlichen Zins von 5,5 % pro Jahr, einer mittleren Laufzeit von zwei Jahren und gleich hohen Anlagebeträgen kommt man erst in die Gewinnzone, wenn bei mindestens 90 % der finanzierten Projekte das Kapital einschließlich Zinsen auch ausbezahlt wird. 50 Projektfinanzierungen müssten es sein, um fünf Totalausfälle ohne Verlust verkraften zu können. Erst wenn alle erfolgreich finanzierten Projekte auch ausbezahlt werden, ist die jährliche Verzinsung sicher.

2.2 Schwarmfinanzierung nach Vermögensanlagengesetz

Von Crowdinvesting wird gesprochen, wenn eine Vielzahl bzw. ein Schwarm (engl. crowd) von Anlegern relativ kleine Beträge in Immobilien, Start-ups oder Energieprojekte investiert. Im Vermögensanlagengesetz ist unter § 2a VermAnlG daher auch ganz offiziell von Schwarmfinanzierung die Rede.

Beim Crowdinvesting in Immobilien handelt es sich um eine Finanzierungsform, bei der viele Anleger konkrete Immobilienprojekte finanzieren. Der Lohn dafür:

• Die Investoren erhalten einen Festzins von 5 % bis 8 % pro Jahr für erfolgreich finanzierte Immobilienprojekte mit relativ kurzen Laufzeiten bis zu 3 Jahren oder
• anfängliche Ausschüttungen ab 4 % pro Jahr als erfolgsabhängige variable Zinsen für Bestandsobjekte mit längeren Laufzeiten bis zu 10 Jahren.

Risikohinweise im Vermögensanlagengesetz

Diese angesichts einer Niedrig- und Nullzinsphase recht attraktiven Zinsen werden mit dem Risiko eines Totalausfalls erkauft. Jeder Anbieter von Crowdinvesting in Immobilien im Internet (z.B. Exporo, Bergfürst oder Zinsbaustein) weist in aller Deutlichkeit auf...

Inhaltsverzeichnis

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• Immobilien als Kapitalanlage: Attraktive Rendite mit Pflegeimmobilien, Crowdinvesting, REITs, ETFs und Fonds