Prefactibilidad de proyectos arquitectónicos

Julio Fernando Salamanca Pinzón

• Editorial: Universidad Nacional de Colombia
• Año: 2016
• ISBN:
  9789587753264
• Categoría: Arquitectura
• Categoría: Arquitectura general

Propuestas para desarrollar proyectos inmobiliarios surgen constantemente. "Gestar" un proyecto es sin duda el sueño de todo profesional recién egresado, pero es también la preocupación constante de la empresa consolidada con muchos años de experiencia. Sin embargo, la mayoría de esas iniciativas se quedan por el camino y muy pocas son las que vemos finalmente como realizaciones arquitectónicas. Un importante bagaje de conocimientos técnicos, en materia de construcción, es necesario para realizar un proyecto inmobiliario pero, a la par, es indispensableconocer los temas relacionados con la gestión; ahí se juega la posibilidad de realizar el proyecto. El análisis de la coyuntura del sector es de vital importancia para su éxito. El estudio de los ciclos de la construcción y su seguimiento debe ser la preocupación central del empresario.

El estudio de prefactibilidad

Introducción

El estudio de prefactibilidad consiste en una serie de tareas encaminadas a establecer la conveniencia y posibilidad de realizar el proyecto. Arroja estimativos preliminares sobre la cifra de ventas y los costos del proyecto, nos informa sobre la magnitud de los recursos requeridos y sobre sus posibles resultados financieros. El estudio de prefactibilidad está encaminado a aceptar o desechar una propuesta de proyecto antes de incurrir en inversiones costosas. Sus objetivos son los siguientes:

1. Establecer la “bondad financiera".

2. Establecer las condiciones de viabilidad de realización.

3. Identificar los riesgos.

4. Definir los parámetros de desarrollo de todos los componentes del proyecto.

La prefactibilidad de los proyectos inmobiliarios comprende una serie de análisis ínterrelacionados que apuntan a establecer su desarrollo probable en términos financieros. El comportamiento financiero del proyecto dependerá de los escenarios técnicos, comerciales y legales que se adopten. Todas las decisiones y actividades del proyecto, en algún momento, se traducen en términos monetarios, esto es, se convertirán en flujos de dinero, corresponderán con un egreso o por el contrario generarán un ingreso para el proyecto. De la combinación de las dos cosas resultará la utilidad (o pérdida), la cual, contrastada contra el capital invertido para la realización del proyecto y el tiempo para recuperar dicho capital, dará la rentabilidad de la inversión. Está de más decir que este último concepto es el motor y razón de ser de los proyectos inmobiliarios de carácter comercial. Como se verá, la “utilidad” es el resultado más comúnmente utilizado por los analistas; aunque no es el único indicador financiero, sí constituye el dato básico a partir del cual se obtienen todos los demás.

El camino hacia el cálculo de la utilidad va involucrando paulatinamente todos los aspectos (diseño, trámites, construcción, ventas, etc.) del proyecto. Para estimar la rentabilidad de la inversión se requerirá involucrar en el análisis otros aspectos como la financiación, la estrategia de ventas y la duración. Así, el estudio de prefactibilidad involucra procesos de naturaleza técnica, comercial, financiera y legal, que versan sobre otros tantos temas que tienen como común denominador un alto grado de incertidumbre.

Conviene desde el primer momento elaborar un cronograma general del proyecto, para lo cual es preciso abandonar la óptica de la construcción o “la obra" y adoptar la perspectiva de “proyecto" en los términos explicados atrás. Para la elaboración del cronograma es necesario dividir el ciclo de vida del proyecto en sus fases o etapas componentes. Existen varias formas de estructurar esta división:

El Decreto 2090 de 1989 reconoce dentro del proyecto las siguientes fases:

1. Esquema básico. Corresponde al planteamiento general que se propone como respuesta al requerimiento expresado por el propietario.
2. Anteproyecto. Es el desarrollo del esquema básico a un nivel de mayor precisión, en el cual se establecen dimensiones y características generales de los espacios que componen el proyecto.
3. Proyecto. Es el desarrollo completo del proyecto y “debe contener toda la información necesaria para que la construcción pueda ser ejecutada correctamente desde el punto de vista arquitectónico, en armonía con sus exigencias técnicas".
4. Ejecución de obra. Durante la ejecución de la construcción el arquitecto ejerce la actividad denominada supervisión arquitectónica.

Esta forma de estructurar el desarrollo del proyecto corresponde con el concepto de proyecto de construcción, en los términos presentados anteriormente, y es útil para la planeación los trabajos conducentes a generar los planos y documentos técnicos que guiarán la construcción de la edificación. Esta perspectiva presenta la limitante de que no considera una serie de actividades que se requieren para la realización de un proyecto inmobiliario, entendido en la forma como se mencionó atrás, entre ellas, la realización de los estudios previos, la organización del grupo de inversión, las actividades de comercialización, la financiación, etc.

El profesor Juan José Miranda Miranda, en su libro Gestión de proyectos, dedicado a la planeación de proyectos de inversión de carácter público, los aborda desde una mirada más integral, identificando las siguientes fases de desarrollo:

1. Preinversión. “Corresponde a todos los estudios que se precisa adelantar antes de tomar la decisión de canalizar recursos hacia algún objetivo particular" (p. 26). Comúnmente se conoce como la formulación del proyecto.
2. Inversión o ejecución. Corresponde a la realización del proyecto identificado y definido en la fase anterior.
3. Operación. “Corresponde a una actividad permanente y rutinaria encaminada a la producción de un bien o a la prestación de un servicio" (p. 26).
4. Evaluación ex post. “Análisis con el fin de contrastar si los planteamientos y expectativas resultantes del estudio de preinversión se dieron en la ejecución y si se están presentando en la operación" (p. 27).
5. El Project Management Institute (PMI), en su clásica obra Cuerpo de conocimientos de la administración de proyectos, aclara que las fases de cada proyecto son propias a él y define el ciclo de vida como “una colección de fases cuyo número y nombres están determinados por las necesidades de control de la organización ejecutora" (PMI, 1996). De acuerdo con este concepto, no existe una clasificación o desglose único aplicable a los proyectos en general.

En nuestro medio no existe una clasificación formal o informal que haya sido adoptada por los promotores de proyectos. Siguiendo el consejo del PMI se propone la siguiente clasificación de fases en el desarrollo del proyecto inmobiliario:

Fase de formulación. Correspondiente a los estudios previos para establecer la conveniencia de realizar el proyecto y definir las condiciones o parámetros que se deben seguir para su desarrollo. En esta fase se elaboran los planteamientos técnicos, financieros y comerciales que se adoptarán para el desarrollo del proyecto. Corresponde con el estudio de prefactibilidad y culmina con la producción de un documento de formulación del proyecto.

Fase de preparación. También llamada por algunas personas fase preoperativa, en la cual se adelantan las actividades conducentes a la iniciación de las ventas, esto es:

• Los estudios: levantamiento topográfico, estudio de suelos, investigación del mercado.
• Los proyectos técnicos: proyectos arquitectónico, estructural, eléctrico, hidrosanitario; proyecto de división para propiedad horizontal; proyectos de instalaciones especiales; especificaciones técnicas de construcción; presupuesto de construcción y cronograma de obra.
• Los trámites de permisos y aprobaciones: licencia ambiental, licencia urbanística y el permiso de ventas.
• Gestión de la financiación: trámite de un crédito para construcción.

La fase de preparación termina con la obtención del permiso de ventas por parte del municipio.

Fase de ejecución. Su actividad central serán las ventas. Es la razón de ser del proyecto, seguida por la actividad de la construcción, la cual debe “acomodarse" a aquella. El proyecto se estructura en torno a estas dos actividades. La fase de ejecución termina con la entrega de los inmuebles a sus nuevos propietarios.

Fase final. Es el cierre del proyecto, incluye las tareas relacionadas con la liquidación de créditos y contratos y la entrega de retorno de la inversión a los socios o grupo gestor del proyecto. Se debe incluir una evaluación de la operación, así concluida.

En la figura 2 se aprecia el listado completo de actividades a realizar durante el proyecto (figura 2).

Metodología

Para el análisis y presentación del proceso de elaboración del estudio de prefactibilidad se ha elaborado un diagrama de flujo basado en un método de análisis de organizaciones (Figura 3). Las reglas de construcción del diagrama son las siguientes:

1. Los rectángulos representan procesos (actividad o conjunto de actividades que se realizan en secuencia).
2. Un proceso es iniciado gracias a la ocurrencia de un “evento" (un proceso puede requerir la ocurrencia de uno o varios eventos) y solo cuando este (o estos) se producen.
3. Los procesos siempre generan “eventos" que son representados por los rectángulos redondeados.
4. En el diagrama los diferentes procesos han sido bautizados con una abreviatura (P-l, P-2, etc.) y están marcados con el área dentro de la organización que lo lleva a cabo. Con ayuda de estas identificaciones se realiza, en las páginas que siguen, una descripción detallada de cada proceso.

Figura 2. Cronograma general del proyecto

Fuente: elaboración propia.

Figura 3. Proceso del estudio de prefactibilidad

Fuente: elaboración propia.

Se parte de que la elaboración del estudio de prefactibilidad no puede implicar costos muy elevados, ya que es posible que la idea sea desechada. En los Siguientes apartados se exponen los pasos y gestiones a realizar con indicación de los diversos actores involucrados hasta culminar el estudio.

El proceso es ejecutado cada vez que se presenta un evento inicial, representado por una propuesta de proyecto. La propuesta normalmente consiste en el ofrecimiento de un predio disponible para ser construido; otras veces puede ser un ofrecimiento para participar como socio o a cualquier otro título en un proyecto.

Cuando aparece la propuesta se inician simultáneamente cinco procesos: P-l a P-5. Cada uno de ellos produce un resultado (evento), que a su vez dispara la iniciación de otros proceso...

Índice

• Portada
• Portadilla
• Página legal
• Presentación
• Conceptos de base
• El estudio de prefactibilidad
• El documento final
• Conclusiones y recomendaciones
• Referencias
• Referencias de normatividad básica
• Página Institucional
• Créditos