Anatomía de la crisis

Orígenes y diagnóstico de la crisis que viene

José Ramón de la Osa Bonilla

• Editorial: Editorial Almuzara
• Año: 2020
• ISBN:
  9788418205422
• Categoría: Business
• Categoría: Business General

En España tenemos la sensación que nos llega la siguiente crisis sin habernos recuperado de la anterior. El empleo ha recuperado los niveles pre-crisis y los salarios ya suben en ciertos sectores, pero el desempleo y la precariedad continúan siendo muy elevados. La recuperación del mercado inmobiliario en las grandes ciudades ha ido muy por delante de la mejora del poder adquisitivo del ciudadano medio, lo que nos lleva a pensar en otra burbuja inmobiliaria. Cuando parecía que se iban a revertir las medidas extraordinarias de política monetaria tomadas por el BCE, nos encaminamos hacia un escenario de tipos de interés negativos, seguramente el mayor experimento monetario de la historia reciente. A pesar del cúmulo de errores cometidos en la gestión de la crisis y de las graves secuelas que esta ha dejado en la sociedad española, estamos mejor preparados para la siguiente crisis de lo que pensamos. Tras habernos asomado al vacío en 2012 hemos sido capaces de volver a la senda del crecimiento económico, evitando un estallido social. Los españoles tenemos la habilidad de buscarnos la vida y salir adelante cuando nadie da un duro por nosotros. Nietzsche tenía razón, lo que no te mata te hace mas fuerte.

1. ES EL SUELO, ESTÚPIDOS

¿Cuál fue el origen de la crisis? Todo el mundo tiene claro que vino de un exceso de actividad en el sector inmobiliario y en la actividad crediticia, el núcleo del problema no es tan evidente. Un exceso de construcción de viviendas, un exceso de endeudamiento de los hogares, la corrupción generada por la gestión del suelo en los ayuntamientos. La mayoría de los analistas se centra en el excesivo aumento de los precios de la vivienda, que es causa y consecuencia de la burbuja. Dicha preocupación saltó al primer plano de la actualidad política en 2003, con la publicación de varios informes alertando de una burbuja de la revista The Economist, el Fondo Monetario Internacional, el Banco de España y un informe del BBVA firmado por Miguel Sebastián que posteriormente sería presidente de la Oficina Económica del Presidente.

Podemos hablar de dos burbujas, la de los precios de la vivienda hasta el año 2003 y la del suelo a partir del año 2004: entre 1998 y 2003 el protagonismo lo acapara la subida del precio de la vivienda, entre 2004 y 2008 domina la actividad frenética de los promotores comprando suelo y empresas competidoras.

El boom inmobiliario 1998-2003

Tras remontar la crisis de 1992 la construcción de viviendas seguía una senda moderadamente ascendente hasta 1997, y en 1998 comienza a acelerarse el ritmo de construcción iniciándose el boom. Entre el 2000 y el 2003 se inician una media de 500.000 viviendas libres con unos niveles del crédito promotor razonables que no superan el 10% del PIB. La creación de hogares oscila en torno a los 400.000 anuales mientras la construcción de viviendas era superior; para muchos analistas este es el origen de todos los desequilibrios. La diferencia entre las viviendas construidas y la formación de hogares la compensaba la vivienda residencial y la demanda de inversión, ya fuese nacional o de extranjeros no residentes. El stock de vivienda nueva sin vender a finales de 2004 eran unas 100.000 viviendas según los datos de Fomento, cuando comienza a crecer es a partir de 2005.

Tabla 1: Riesgo Préstamo Promotor.

	MODELO 1.0	MODELO 2.0
VALOR INICIAL VIVIENDA	250.000	250.000
FINANCIACION VIVIENDA	125.000	250.000
VALOR VIVIENDA CON CAÍDA 50 %	125.000	125.000
PÉRDIDA PARA EL BANCO	0%	50%
Composición precio vivienda: suelo 30%, costes 30%, impuestos 20%, margen promotor 20%.

Hasta el 2003 el crédito promotor medio por vivienda es inferior al precio medio de la vivienda (ver gráfico 1). El préstamo promotor funcionaba del siguiente modo, el promotor financiaba el suelo con fondos propios, desarrolla el proyecto del edificio, solicita la licencia de construcción que implica pagar el Impuesto de Construcciones y Obras (ICIO) que es una suma importante, cuando tiene un 40-50% de viviendas pre-vendidas y la licencia de obra negocia el préstamo promotor con el banco. La financiación bancaria se destina a los costes directos e indirectos de construcción, para disponer de ella hay que justificar los gastos vía certificaciones de obra. Si no...

Índice

• PRÓLOGO
• PRIMERA PARTE:CAUSAS Y EXCUSAS
• 1. ES EL SUELO, ESTÚPIDOS
• 2. LAS HIPOTECAS ESPAÑOLAS Y EL SUBPRIME
• SEGUNDA PARTE:LOS ACTORES Y SUS INCENTIVOS
• 3. CAJEROS Y POLÍTICOS. LA FAUNA IBÉRICA
• 4. EL CASO DE CAJA MEDITERRÁNEO
• 5. LA CAÍDA DEL BANCO POPULAR
• 6. EL BANCO DE ESPAÑA Y EL GOBIERNO
• 7. LOS HÉROES Y LOS VILLANOS DE LA CRISIS
• TERCERA PARTE:CONSECUENCIAS
• 8. LOS DESAHUCIOS
• 9. LAS PREFERENTES Y EL POPULISMO FINANCIERO
• 10. EL RESCATE BANCARIO, LOS RECORTES Y LA AUSTERIDAD
• CUARTA PARTE:EL FUTURO
• 11. DACIÓN EN PAGO NO, PRESCRIPCIÓN ANTICIPADA SÍ
• 12. CRÉDITO, ALQUILERES Y ACCESO A LA VIVIENDA
• 13. LA SIGUIENTE CRISIS
• EPÍLOGO
• BIBLIOGRAFÍA