El derecho registral

Elena Vivar Morales, Sergio Berrospi Vivar

• Editorial: Fondo Editorial de la PUCP
• Año: 2022
• ISBN:
  9786123177065
• Edición: 1
• Categoría: Derecho
• Categoría: Teoría y práctica del derecho

Este libro desarrolla los conceptos, las normas y las instituciones fundamentales del derecho registral, el cual fomenta el crecimientoeconómico, la defensa del derecho de propiedad, el saneamiento físico legal de inmuebles, la circulación de bienes, la protección a los acreedores, la formalización de empresas, testamentos y sucesiones intestadas, con seguridad jurídica garantizada por la función notarial y registral.

Capítulo 1
Conceptualización del derecho registral

1. El derecho registral y su objeto: la publicidad registral

La primera interrogante que se formula toda persona que se aproxima a esta materia es la siguiente: ¿qué es el derecho registral? El derecho registral es el conjunto de normas jurídicas, principios y jurisprudencia administrativa1 que regula la publicidad de las situaciones jurídicas y derechos a través de los Registros Públicos, así como la forma y efectos de las inscripciones. Asimismo, regula la organización de los Registros Públicos, como entidad del Estado encargada de la publicidad registral. La segunda interrogante es la siguiente: ¿cuál es la finalidad del derecho registral? En la doctrina se identifican diversos fines, de los cuales resaltamos los principales: a) tutelar los derechos inscritos y publicitados por el registro, b) brindar certeza sobre lo publicitado como presupuesto para entablar relaciones jurídicas a quienes contratan bajo su amparo y c) otorgar seguridad en el tráfico jurídico de estos derechos.

De la definición antes mencionada, se desprende que el objeto del derecho registral es la publicidad registral, la cual, siguiendo el concepto desarrollado por García García (1988, p. 41), puede definirse como la exteriorización continuada y organizada de derechos y situaciones jurídicas para producir cognoscibilidad general erga omnes y con efectos jurídicos sustantivos sobre la situación o derecho publicitado. Al desarrollar esta definición podremos distinguir la publicidad registral de otras figuras afines:

1. Es una exteriorización: es divulgación y difusión y por ello se contrapone a lo clandestino, a lo oculto. Asimismo, debe distinguirse de la forma, la cual también es una exteriorización, pero de la declaración de voluntad del acto o negocio jurídico. Mientras que la forma la efectúan las partes del negocio jurídico, la publicidad opera mediante la exteriorización del acto en unos libros y asientos registrales. La forma sirve para probar, mientras que la publicidad sirve para oponer.
2. Es una exteriorización continuada: es permanente, ya que las titularidades publicitadas constan en todo momento en los libros y asientos registrales hasta que se produzca su cancelación. Por ello se distingue de los edictos, los cuales dan a conocer una situación jurídica por un plazo limitado.
3. Es una exteriorización organizada: se instrumenta a través de un órgano especializado, creado, regulado y organizado por el Estado; esto es, los Registros Públicos. Por ello se distingue de la publicidad de hecho, como lo es la posesión.
4. Es una exteriorización de situaciones jurídicas y derechos: exterioriza prerrogativas reconocidas por el ordenamiento jurídico a favor de personas determinadas (Gonzales Barrón, 2015, p. 19). De ello se deduce que el objeto de la publicidad registral son las situaciones jurídicas y los derechos. Por ello, la publicidad registral se distingue de la publicación del derecho objetivo, esto es, de las normas jurídicas.
5. Es una exteriorización que busca producir cognoscibilidad erga omnes: busca que los todos los terceros tengan la posibilidad de conocer las situaciones jurídicas publicitadas y no que efectivamente las hayan conocido. Así, la cognoscibilidad sustituye al conocimiento efectivo. Por ello se distingue de la notificación, la cual crea conocimiento efectivo y se dirige a sujetos determinados.
6. Es una exteriorización que produce efectos jurídicos sustantivos: son efectos jurídicos que derivan directamente del hecho publicitario y no del negocio o derecho publicado, pues dichos efectos jurídicos no se producirían sin la inscripción (Manzano, 2012, p. 1927). Dichos efectos dependerán de cada sistema registral. Por ello se distingue de los registros administrativos, los cuales no producen efectos jurídicos sustantivos.

En el Perú y en todos los ordenamientos jurídicos extranjeros es indudable que el derecho registral tiene especial trascendencia en la publicidad de derechos y situaciones jurídicas sobre bienes, y específicamente, sobre inmuebles. Así, se destaca la importancia de la publicidad registral en estos casos al señalarse que opera en dos momentos: a) antes de la adquisición: anuncia a la colectividad la titularidad de un derecho, para que todos queden informados de quién puede adquirirlo con seguridad y revela las cargas y gravámenes que pesan sobre el bien; y b) después de la adquisición: hace que los terceros adquirentes de buena fe que inscriban su título resulten invulnerables ante toda reclamación basada en una causa que no aparezca en el propio registro (Manzano, 2012, p. 1919).

Tanto es así que el nacimiento del derecho registral está directamente vinculado a la propiedad inmueble, porque originalmente a través de la publicidad registral se buscó contrarrestar la clandestinidad de las hipotecas del derecho antiguo. De ahí su surgimiento como derecho hipotecario. Si bien existen antecedentes históricos de la publicidad registral en el derecho asirio babilónico, en el derecho griego (Rodas, Éfeso o Atenas) y en el derecho egipcio, es el derecho germano el que está marcado por la publicidad de las transmisiones inmobiliarias como elemento fundamental desde el siglo XII y es en Alemania donde se encuentra el antecedente inmediato del moderno registro cuando en Múnich se estableció el sistema de folio real en 1484 (Manzano & Manzano, 2008, p. 83).

Pero el derecho registral no solamente abarca la publicidad registral de situaciones jurídicas y derechos relacionados con los inmuebles; también regula la publicidad registral de los derechos y las situaciones jurídicas inscribibles en los diversos registros jurídicos que integran el Sistema Nacional de los Registros Públicos en nuestro país —Registro de Personas Jurídicas, Registro de Personas Naturales y Registro de Bienes Muebles—.

2. La inscripción

Hemos señalado que la publicidad registral exterioriza derechos o situaciones jurídicas. Ahora bien, para que un derecho o situación jurídica goce de publicidad registral es necesario que se inscriba en el registro el acto o negocio que sustenta jurídicamente dicho derecho o situación jurídica (título material). Dicho acto o negocio debe constar en un documento —por lo general— público (título formal), el cual se presenta al registro. Así, debe distinguirse, por un lado, el objeto de la inscripción, que es el acto o negocio jurídico y, por otro lado, el objeto de la publicidad registral, que son los derechos o situac...

Índice

• Índice
• Presentación
• Siglas y acrónimos
• Introducción
• Capítulo 1. Conceptualización del derecho registral
• Capítulo 2. Los principios registrales
• Capítulo 3. Anotaciones preventivas
• Capítulo 4. El procedimiento registral
• Capítulo 5. Registros que incorpora la SUNARP
• Capítulo 6. Modernización de los Registros Públicos
• Capítulo 7. Certificaciones y servicios que brindael registro
• Bibliografía