Le novità per la casa dopo la conversione del decreto Sblocca Italia

Legge 11 novembre 2014, n. 164

Antonella Donati

• Editore: Fisco e Tasse
• Anno: 2014
• ISBN:
  9788868051006
• Argomento: Diritto
• Categoria: Teoria e pratica del diritto

Le norme dopo il passaggio parlamentare del decreto, sono state sostanzialmente confermate nel loro impianto generale in riferimento agli interventi di semplificazione già pienamente operativi in tutti i casi in cui si tratta di agevolare i soggetti privati e gli interventi di ristrutturazione. Il Governo, infatti, punta ad una ripresa del settore immobiliare mettendo l'accento sul recupero del patrimonio esistente piuttosto che sulla nuova edificazione.Per questo sono previsti sconti sugli oneri per i costruttori che sceglieranno di impegnarsi in questa direzione. Agevolazioni anche per il mercato delle locazioni con la possibilità, per i privati, di ottenere sconti fiscali a fronte dell'acquisto di immobili da dare in locazione. Regolamentato, infine, il rent to buy.Tra le norme di rilievo già pienamente operative l'ampliamento delle possibilità di utilizzo della CILA, la Comunicazione di inizio lavori, asseverata da un tecnico, anche se sono stati introdotti alcuni correttivi rispetto alle norme inizialmente varate. Una semplificazione che consente il taglio degli oneri burocratici.
Altra novità operativa è la cancellazione dell'obbligo previsto per il proprietario dell'immobile di richiedere la variazione catastale in caso di lavori che modificano la pianta dell'immobile. Oggi, infatti, è sufficiente la CILA: starà poi al Comune occuparsi della pratica con l'Agenzia del territorio.
Nell'ebook il focus su questa e su tutte le altre misure, già in vigore, destinate a ridar fiato al settore.

1. Misure a sostegno dell’edilizia

Il rilancio dell’economia passa per la riapertura dei cantieri. Non solo quelli delle grandi opere, ma anche per quelli edili. Il sostegno al mattone fa perno, però, principalmente sul sostegno alle ristrutturazioni, sia a livello domestico che come riqualificazione di intere strutture immobiliari, tanto ad uso residenziale che produttivo, con l’obbiettivo di limitare l’uso del suolo e favorire il recupero del tessuto urbano. Un intervento a tutto tondo che viene favorito dal taglio di un quinto degli oneri di urbanizzazione in tutti i casi in cui l’intervento riguarda ristrutturazione e risanamento. E quando si tratta di recuperare intere aree dismesse o con immobili la cui destinazione d’uso non è più in linea con i più recenti piani regolatori, viene data la possibilità ai costruttori – in sostituzione del pagamento degli oneri di urbanizzazione – di realizzare gli interventi necessari a proprie spese, mantenendo la proprietà delle strutture e, quindi, incassando gli oneri per la loro gestione. In prospettiva, si annuncia anche una rilevante semplificazione per le autorizzazioni paesaggistiche. Già in vigore le norme che definiscono tempi certi per le risposte dagli enti locali anche in caso di pareri contrastanti. Non si rischia più, insomma, lo stallo per mancanza di decisioni.

1. Le ristrutturazioni

Il Capo V del decreto Sblocca Italia si apre con le novità in materia di lavori di ristrutturazione in casa. Il vantaggio delle misure introdotte dal governo risiede nello snellimento delle procedure e nel taglio drastico dei costi per i proprietari che affrontano i lavori all’interno dei propri immobili. A partire dalla data di entrata in vigore del decreto, infatti, anche interventi quali l’accorpamento di due appartamenti più piccoli o la divisione di un appartamento grande in due unità possono essere effettuati senza dover attendere 30 giorni per l’avvio dei lavori e, soprattutto, senza pagare oneri al comune. A costo zero anche le variazioni catastali, sia nelle situazioni appena viste che in tutti i casi di variazione della piantina interna: spetterà infatti al comune attivarsi senza la necessità per il proprietario dell’appartamento di doversi fare carico di pagare un tecnico abilitato per presentare la domanda all’Agenzia del territorio.

1.1 Meno burocrazia e niente oneri

L’articolo 17 del decreto Sblocca Italia apre la sezione dedicata a riscrivere in ampia misura le norme del Testo unico in materia edilizia (d.P.R. 380/2001). La SCIA, Segnalazione certificata di inizio lavori asseverata (in quanto sottoscritta da un tecnico abilitato) viene sostituita dalla CILA, ossia dalla Comunicazione di inizio dei lavori asseverata, unico documento di riferimento, da ora in poi, per la gran parte degli interventi all’interno delle mura domestiche, ancorché di rilevante portata, purché non si tratti di aumentare la cubatura del palazzo o intervenire sulle strutture portanti, perché in questi casi è ancora necessaria la SCIA.

Due le conseguenze di questo intervento legislativo di semplificazione:

• • la possibilità di avviare i lavori il giorno stesso della presentazione della Comunicazione;
• • la cancellazione degli oneri burocratici e concessori per la procedura.

La nuova CILA, infatti, risulta molto più “snella” rispetto al passato, anche se in seguito alle modifiche introdotte in sede parlamentare al testo originario del decreto è stato reintrodotto l’obbligo, previsto in precedenza, di allegare alla pratica il progetto dei lavori e gli allegati tecnici. Questo comporta che anche se non sono dovuti oneri di costruzione e di urbanizzazione, è invece obbligatorio pagare gli oneri amministrativi al comune.

La CILA dovrà quindi contenere, oltre ai dati catastali dell’immobile e a quelli del proprietario o di chi esegue i lavori, la descrizione degli interventi che si andranno a realizzare e il relativo allegato progettuale. Obbligatorio anche riportare i dati identificativi dell’impresa alla quale sarà affidata la realizzazione dei lavori, al fine della verifica del rispetto degli obblighi in materia di sicurezza, contributivi e fiscali da parte delle imprese. Da parte sua il tecnico autore del progetto dovrà attestare, sotto la propria responsabilità (anche dal punto di vista penale), alcune specificità relative ai lavori, espressamente indicati nel nuovo testo uscito dall’esame parlamentare. Il tecnico deve attestare dunque che:

• • i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti;
• • sono compatibili con la normativa in materia sismica;
• • sono compatibili con quella sul rendimento energetico nell’edilizia;
• • non vi è interessamento delle parti strutturali dell’edificio.

In questo modo viene garantito il rispetto della normativa, sia in riferimento alla sicurezza che all’urbanistica come modificato dalla legge di conversione del decreto “Sblocca Italia”.

Testo delle nuove norme del Testo unico in materia edilizia (D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 “Disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia”) come modificato dalla legge di conversione del decreto “Sblocca Italia”

Art. 3 - Definizioni degli interventi edilizi

1. Ai fini del presente testo unico si intendono per:

a) “interventi di manutenzione ordinaria”, gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;

b) “interventi di manutenzione straordinaria”, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso;

[omissis]

1.2 Gli interventi liberalizzati

In concreto, con la nuova versione dell’articolo 3 del Testo unico in materia edilizia vengono equiparati, ai fini delle procedure di autorizzazione e degli oneri dovuti al comune, tutti i lavori di manutenzione straordinaria che sono attuati con modifiche interne all’appartamento o agli appartamenti posseduti nello stesso stabile. Per questo vengono ricompresi nella stessa categoria, appunto quella della manutenzione straordinaria, una parte degli interventi in precedenza classificati come ristrutturazione edilizia, anche se si realizza un aumento o una riduzione della metratura dell’appartamento, a patto che:

• • non si tratti di interventi sulle parti strutturali degli immobili;
• • non si realizzi un aumento di volumetria dello stabile;
• • non si voglia ottenere un cambio di destinazione d’uso.

Se questi tre requisiti sono rispettati, l’operazione può essere fatta senza oneri di nuova costruzione e urbanizzazione.

In sostanza la liberalizzazione riguarda interventi quali:

• • unificazione di due appartamenti su uno stesso pianerottolo;
• • unificazione di due appartamenti sovrastanti tramite realizzazione di una scala interna;
• • suddivisione di un appartamento grande in due unità più piccole.

Di fatto, questa tipologia di interventi viene equiparata ad opere già liberalizzate quali l’abbattimento di pareti e spostamento dei servizi, ossia interventi per i quali già in precedenza era sufficiente la CILA.

Passando da SCIA a CILA viene aggiornato anche il capitolo relativo alle sanzioni. Queste scatteranno infatti da ora in poi in tutti i casi in cui la Comunicazione, richiesta obbligatoriamente in riferimento agli interventi da ...

Indice dei contenuti

• Sintesi
• Premessa
• 1. Misure a sostegno dell’edilizia
• 2. Le autorizzazioni paesaggistiche
• 3. Le agevolazioni per le locazioni
• 4. Accelerazione per valorizzazione e dismissione degli immobili pubblici
• Appendice normativa