Come diventare Ricchi con gli Immobili

Tutto su Affitti, Compravendite, B&B, Aste, Stralci, Edificazioni

Dario Abate

• Editore: HOW2 Edizioni
• Anno: 2014
• ISBN:
  9788898910496
• Argomento: Business
• Categoria: Real Estate

Caro lettore, in questo libro ti insegnerò come diventare ricco grazie agli immobili. Innanzitutto puoi diventare ricco partendo da zero facendo un passo alla volta, come apprenderai dalla lettura di questo libro.
È un investimento sicuro in quanto il mattone difficilmente si svaluta, anzi solitamente acquisisce valore nel tempo. Potrai crearti delle rendite automatiche gestendo affitti o attività tipo Bed & Breakfast. Puoi diventare ricco impegnando poco tempo in questo lavoro, che potrà anche diventare la tua attività principale, quando avrai capito il suo potenziale e avrai raggiunto i tuoi primi obiettivi economici. Ci sono poche altre attività così sicure che, con poco lavoro, ti fanno guadagnare così tanto. Parecchi tra i più grandi imprenditori al mondo si sono arricchiti grazie agli immobili o hanno iniziato da questo settore accumulando ricchezze che poi hanno investito anche in altri settori. Si può diventare ricchi investendo nel settore immobiliare anche senza una laurea o un diploma, senza aver studiato, a qualsiasi età e partendo da zero. Non c'è attività imprenditoriale con un potenziale economico simile e un livello di difficoltà così basso. Se avrai appreso le tecniche giuste grazie a questo libro, diventerai un imprenditore milionario, correndo pochissimi rischi, in poco tempo. Scopri subito Perchè devi investire nel Mattone
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1. Benvenuto nel mondo del mattone

 

1.1. Perché investire nel settore immobiliare

 

Investire nel settore immobiliare ti darà numerosi e sicuri vantaggi.

Innanzitutto puoi diventare ricco partendo da zero facendo un passo alla volta, come apprenderai dalla lettura di questo libro.

È un investimento sicuro in quanto il mattone difficilmente si svaluta, anzi solitamente acquisisce valore nel tempo. Potrai crearti delle rendite automatiche gestendo affitti o attività tipo B&B. Puoi diventare ricco impegnando poco tempo in questo lavoro, che potrà anche diventare la tua attività principale, quando avrai capito il suo potenziale e avrai raggiunto i tuoi primi obiettivi economici. Ci sono poche altre attività così sicure che, con poco lavoro, ti fanno guadagnare così tanto. Parecchi tra i più grandi imprenditori al mondo si sono arricchiti grazie agli immobili o hanno iniziato da questo settore accumulando ricchezze che poi hanno investito anche in altri settori. Si può diventare ricchi investendo nel settore immobiliare anche senza una laurea o un diploma, senza aver studiato, a qualsiasi età e partendo da zero. Non c'è attività imprenditoriale con un potenziale economico simile e un livello di difficoltà così basso. Se avrai appreso le tecniche giuste grazie a questo libro, diventerai un imprenditore milionario, correndo pochissimi rischi, in poco tempo.

1.2. Le forme di investimento nel settore immobiliare

 

Gli immobili ad uso abitativo rappresentano una necessità irrinunciabile per l’uomo. Tra i suoi bisogni primari vi è avere una dimora dove eleggere la propria residenza e quella della famiglia, ma può avere anche bisogno di un luogo dove avere un domicilio temporaneo in attesa di insediarsi in quello definitivo. Ed ha ancora bisogno di un luogo stabile dove svolgere la propria attività lavorativa o di un luogo dove abitare per un breve periodo per motivi di studio, lavoro, turismo. Insomma l’uomo ha bisogno di avere un alloggio a disposizione. Tranne i nomadi, naturalmente!

Da queste necessità primarie nasce la possibilità di investire nel settore immobiliare, cosa che si può estrinsecare nei seguenti modi: comprare una o più unità immobiliari per destinarle alle locazioni abitative; comprare una o più unità immobiliari per destinarle alle locazioni abitative temporanee; comprare una o più unità immobiliari per destinarle alle locazioni per attività terziarie; comprare una o più unità immobiliari per destinarle ad attività di B&B da svolgere in proprio o da affidare in gestione; comprare singole unità immobiliari fatiscenti e rimetterle sul mercato dopo averle ristrutturate; comprare vecchi fabbricati fatiscenti e rimetterli sul mercato dopo averli riattati; costruire nuovi fabbricati residenziali e/o per attività terziarie.

Esistono tante altre forme di investimenti immobiliari ma è mia intenzione illustrarti nel dettaglio solo queste sette che ho elencato, seguendo un ordine di impegno e difficoltà crescente.

 

I segreti svelati in questo capitolo

 

 

. Con gli immobili puoi diventare ricco partendo da zero e dedicando pochissimo tempo, senza avere una laurea.

 

. Puoi comprare una o più attività immobiliari per destinarle a locazioni abitative permanenti o temporanee, locazioni per attività terziarie, B&B.

 

. Puoi anche comprare immobili fatiscenti e rimetterli sul mercato dopo averli ristrutturati o riattati, oppure, se sei audace, costruire nuovi fabbricati per uso residenziale o attività terziarie.

2. Tecniche di gestione delle rendite immobiliari: le locazioni

 

Chiariamo subito una cosa: il canone di locazione che si percepisce è netto? Assolutamente no! È al lordo di una serie di voci.

Innanzitutto ci sono imposte e tasse: se il contratto di locazione viene stipulato in regime di “cedolare secca” le imposte possono variare dal 19-21% senza tassa di registrazione, mentre nel caso di normali contratti di locazione esse possono variare dal 23% fino al 43% a seconda del proprio reddito totale. In quest’ultimo caso occorre detrarre anche la metà delle spese di registrazione che ammontano al 2%, mentre l’altra metà è a carico del locatore. L’attuale governo ha ridotto al 10% l’aliquota fissa sui canoni di locazione concordati (che sostituisce l’affitto ad equo canone),  ma si applica solo negli affitti tipo “3 + 2″  e solo a partire dal primo gennaio 2014, con riduzione valida fino al 2017, anche per le le abitazioni date in locazione a cooperative o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.

Ci sono poi imposte locali (tipo ICI, IMU o come di volta in volta la definiranno): non si possono quantizzare con precisione ma verosimilmente possono incidere per un 1%.

Devi considerare anche le quote di manutenzione straordinaria: non si possono quantizzare con precisione, ma statisticamente possono incidere per un 3%;alea di sfitto e/o inesigibilità del canone: statisticamente può incidere per un 2%; quota di assicurazione di responsabilità civile: statisticamente può incidere per un 1%.

Insomma, si vede che il canone di locazione deve essere depurato da un minimo del 28% ad un massimo del 51%! Cioè se si percepisce un canone annuo di € 10.000 il netto che ci entra in tasca può variare da un massimo di € 7.200 ad un minimo di € 4.900.

Chiarito questo, analizziamo ora gli altri aspetti.

2.1. Comprare unità immobiliari per locazioni abitative

 

Dare in locazione un immobile offre una rendita sicura ma bisogna osservare alcune regole ed in particolare bisogna stare molto attenti nello scegliere i propri inquilini.

La scelta del locatore, infatti, è importantissima.
Essi devono innanzitutto dimostrare di essere in grado di poter pagare l’affitto, cosa che si può verificare non dalle loro credenziali verbali ma esaminando documenti oggettivi: se sono lavoratori dipendenti dai loro cedolini stipendiali, se sono lavoratori autonomi dalle loro ultime tre dichiarazioni dei redditi. Se poi hai qualche dubbio o loro non sono in grado di esibire i documenti richiesti o non vogliono divulgare i propri introiti, puoi chiedere di fornirti delle garanzie bancarie o assicurative.

Inoltre è nel tuo diritto chiedere i motivi della locazione, che possono variare dalla necessità di un domicilio temporaneo in attesa di un trasferimento o di una sistemazione abitativa definitiva (acquisto di un alloggio) ovvero di una scelta funzionale, come può essere quella di un commerciante o di un imprenditore che preferisce pagare un canone di fitto piuttosto che immobilizzare un consistente capitale molto più fruttifero se impiegato nella propria attività. Ma può essere anche una precisa scelta di vita quella di non immobilizzare i propri soldi (è il caso di persone che non hanno figli ai quali lasciare in eredità l’immobile) ma goderseli in tempo reale e non essere schiavi di imposte e manutenzioni straordinarie. Fin qui nulla osta, ma se il richiedente proviene da un’altra locazione allora devi stare in allerta e chiedere le referenze del precedente locatario: tra i vari motivi per cui uno lascia una casa c’è anche lo sfratto per morosità! È meglio declinare cortesemente la sua richiesta. Incappare in un inquilino non puntuale nei pagamenti o, peggio ancora, che non paga affatto mentre tu sei obbligato a pagare regolarmente le quote condominiali è motivo di ansia e pena, e per tutelare i tuoi interessi sei costretto ad adire alle vie legali, lunghe, tortuose, costose e dagli esiti incerti. Quindi non avere fretta nello scegliere i tuoi inquilini, cerca di trovarli con un reddito adeguato al canone da pagare e con buone referenze. Tuttavia, se nonostante la positività delle precedenti condizioni l’aspirante locatore non ti convince in pieno, non ti ispira fiducia o non ti è simpatico, anche in tal caso ti conviene rifiutare cortesemente la sua richiesta.

Ti descrivo alcuni profili di inquilini tipo, in modo che tu possa valutare pro e contro a seconda dello specifico caso.

2.1.1. Famiglie di diritto

 

Di solito le famiglie rappresentano le situazioni più stabili, cioè quelle che rispettano il contratto fino al termine. La situazione ottimale è rappresentata dalla famiglia composta da 4/5 persone con entrambi i genitori che producono reddito, magari con figli già in età scolare.
Di solito ti assicurano una rendita stabile per 4/8 anni.

Attenzione alle famiglie numerose: nonostante tutto, potrebbero avere temporanei problemi di disponibilità economica e darti noie con gli altri condomini, specie se hanno anche bambini piccoli. E, molto probabilmente,
ti lasceranno la casa in pessime condizioni.

2.1.2. Famiglie di fatto o conviventi

 

Le famiglie di fatto sono quelle costituite da due persone, magari con figli, che decidono di convivere. In tal caso, fermo restando tutte le considerazioni precedenti, emerge un fatto che fa ritenere questo tipo di inquilino poco affidabile: la concreta e facilmente attuabile rottura della convivenza con la conseguente drastica diminuzione della disponibilità economica. Improvvisamente si passa da un inquilino affidabile a uno inaffidabile.

Se tale evento può verificarsi per persone mature, diciamo 40/50enni, e dopo un certo periodo, è molto probabile che si verifichi abbastanza presto per le giovani coppie, che sono spesso a rischio di scoppiare. In quel caso generalmente o lasciano la casa all’improvviso e magari senza preavviso o rimane solo uno dei due che potrebbe non riuscire a sostenere l’affitto da solo. Diffidare.

2.1.3. Famiglie mono-componenti

Oggi è abbastanza frequente la famiglia cosiddetta monocomponente cioè quella costituita da una sola persona: un/una vedovo/a, un/a separato/a, tutti senza figli, un/a single per scelta di vita o per mancanza di partner.

Questa tipologia di fam...

Indice dei contenuti

• Premessa
• 1. Benvenuto nel mondo del mattone
• 1.2. Le forme di investimento nel settore immobiliare
• I segreti svelati in questo capitolo
• 2. le locazioni
• 2.1. Comprare unità immobiliari per locazioni abitative
• 2.1.1. Famiglie di diritto
• 2.1.2. Famiglie di fatto o conviventi
• 2.1.3. Famiglie mono-componenti
• 2.2. Comprare unità immobiliari per locazioni abitative temporanee
• 2.2.2. Lavoratore fuori sede
• 2.3. Comprare unità immobiliari per locazioni per uffici
• 2.4. Comprare unità immobiliari per locazioni di breve durata
• 2.4.1.1. Come aprire un B&B
• 2.4.1.2. Un cinese a Taranto
• 2.4.2. Aprire un affittacamere
• I segreti svelati in questo capitolo
• 3. FARE SOLDI CON LE COMPRAVENDITE
• 3.1.1 Prima ipotesi
• 3.1.2. Seconda ipotesi
• 3.1.3. Terza ipotesi
• 3.2. I segreti della trattativa: come si fa un ottimo affare
• 3.3. Agente immobiliare o trattativa diretta?
• 3.4. I segreti della ristrutturazione perfetta
• 3.5. La normativa
• 3.5.2. Lavori per i quali occorre la semplice Denuncia di Inizio Attività
• 3.5.3. Lavori per i quali occorre il Permesso di costruire
• 3.6. I segreti della vendita
• 3.7. Dove investire
• 3.8. Come trovare i soldi da investire
• 3.9. Meglio investire nel nuovo/ristrutturato o nel fatiscente?
• I segreti svelati in questo capitolo
• 4. Occasioni d’oro: Aste e Stralci immobiliari
• 4.1.1. Guida tecnica all’asta. Passo dopo passo
• 4.1.2. Un’esperienza diretta
• 4.2. La pratica dello stralcio immobiliare
• I segreti svelati in questo capitolo
• 5. diventare un costruttore di successo
• 5.1. Individuare la zona di intervento e la tipologia che vuoi realizzare
• 5.2. Acquisire il lotto edificabile
• 5.3. Approntare il progetto per richiedere il Permesso di costruire
• 5.4. Approntare i progetti esecutivi
• 5.5. Nominare un Direttore dei lavori/Responsabile del procedimento
• 5.6. Nominare un Responsabile per la sicurezza
• 5.7. Nominare un Collaudatore in corso d’opera per le strutture
• 5.8. Incaricare un commercialista
• 5.9. Appaltare i lavori
• 5.10. Accatastare le u.i.
• 5.11. Approntare il Regolamento di condominio con le tabelle millesimali
• I segreti svelati in questo capitolo
• 6. Passiamo dalla teoria alla pratica
• 6.2. Storia di una operazione edilizia di successo
• 6.2.1. Il mio primo fabbricato
• I segreti svelati in questo capitolo
• Conclusioni: come passare all’azione