Il custode giudiziario nelle esecuzioni immobiliari

Claudio Miglio, Donatella Carriera

• Editore: Youcanprint
• Anno: 2013
• ISBN:
  9788891107824
• Argomento: Politica e relazioni internazionali
• Categoria: Governo americano

Prodotto editoriale indirizzato ai professionisti del settore che analizza i compiti operativi del Custode giudiziario e del Professionista Delegato dalla nomina alla predisposizione del decreto di trasferimento ed analizza anche alcuni aspetti psicologici che emergono in ogni procedura esecutiva ovvero nel rapporto fra tutti gli attori coinvolti nella procedura esecutiva e il debitore esecutato fornendo anche suggerimenti sul comportamento del Custode giudiziario nelle situazioni critiche.

CAPITOLO VIII

Il decreto di trasferimento

Il decreto di trasferimento è uno degli atti finali della procedura esecutiva.

Il Custode - Professionista Delegato fra le varie attività delegate, con riferimento al decreto di trasferimento provvede:

1) alla verifica dell’avvenuto pagamento del saldo del prezzo d’aggiudicazione e del tempestivo deposito da parte dell’aggiudicatario (sollecitandolo se necessario) dell’eventuale quietanza rilasciata dal creditore fondiario ove si sia provveduto al saldo del prezzo o di parte di esso in base alla disciplina sul credito fondiario;

2) alla quantificazione degli oneri tributari connessi all’aggiudicazione, alla tempestiva comunicazione all’aggiudicatario dell’importo necessario al loro adempimento ed alla ricezione dei relativi importi;

3) a segnalare tempestivamente al Giudice dell’esecuzione l’eventuale inadempimento dell’aggiudicatario agli obblighi derivanti dall’aggiudicazione;

4)alla predisposizione della bozza del decreto di trasferimento ed alla sua immediata trasmissione al Giudice dell’esecuzione per la sottoscrizione⁴¹;

5) alla esecuzione, delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale del decreto di trasferimento, alla comunicazione dello stesso alle pubbliche amministrazioni negli stessi casi previsti per le comunicazioni di atti volontari di trasferimento, nonché all'espletamento delle formalità di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie conseguenti al decreto di trasferimento pronunciato dal Giudice dell'esecuzione ai sensi dell'articolo 586 c.p.c.;⁴²

Il decreto di trasferimento predisposto dal Custode - Professionista Delegato, deve essere redatto in bozza/minuta, e, deve essere compilato secondo determinati requisiti e poi sottoposto all’approvazione del Giudice dell’esecuzione.

L’art. 586 del codice di procedura civile prevede espressamente che sia il Giudice dell'Esecuzione a pronunciare il decreto di trasferimento, mentre l'ultimo comma dell’ art. 591 bis prevede che i provvedimenti di cui all'articolo 586 restano riservati al Giudice dell'Esecuzione anche in caso di delega al Professionista (Notaio, Commercialista o Avvocato).

Secondo la prassi del Tribunale di Roma il Custode o il Professionista Delegato, non appena verificato l’avvenuto versamento del saldo prezzo e dell’importo delle spese necessarie ad assolvere gli oneri tributari connessi alla vendita, nonché, ove previsto, del deposito della quietanza rilasciata dal creditore fondiario, deve trasmettere al Giudice dell’Esecuzione:

1) l’originale del decreto di trasferimento da sottoscrivere;

2) una bozza del decreto di trasferimento da lui sottoscritta in minuta;

3) ove prescritto, il certificato di destinazione urbanistica (terreni);

4) una visura catastale aggiornata dell’immobile oggetto della vendita;

5) una dichiarazione da lui sottoscritta da cui risulti il tempestivo ed esatto versamento del saldo del prezzo di aggiudicazione e dell’importo delle spese necessarie a perfezionare il trasferimento del bene.

Gli oneri tributari relativi all’acquisto del bene venduto all’asta sono a carico dell’aggiudicatario. E’ compito del Custode, ovvero del Professionista Delegato, comunicare l’importo degli oneri tributari successivamente all’aggiudicazione ed il relativo pagamento dovrà essere effettuato entro il medesimo termine fissato per il saldo del prezzo.

Quando l’immobile è gravato da ipoteca iscritta a garanzia di mutuo concesso ai sensi del T.U. 16 luglio 1905, n. 646, richiamato dal D.P.R. 21 gennaio 1976 n. 7 ovvero ai sensi dell’art. 38 del Decreto legislativo 10 settembre 1993 n. 385, l’aggiudicatario dovrà versare direttamente all’Istituto mutuante, ai sensi dell’art. 41 del Decreto Legislativo, nel termine previsto dall’ordinanza o dall’avviso di vendita, la parte del prezzo corrispondente al credito dell’Istituto per capitale, interessi, accessori e spese di procedura, nonché depositare l’eventuale importo residuo.

Qualora l’aggiudicatario, per il pagamento del saldo prezzo volesse ricorrere ad un contratto bancario di finanziamento con concessione di ipoteca di primo grado sull’immobile acquistato (mutuo), le somme dovranno essere versate nel termine fissato per il versamento del saldo prezzo, direttamente dall’istituto di credito mutuante. Contestualmente l’istituto di credito dovrà anche consegnare al Custode - Professionista Delegato l’atto di assenso ad iscrizione di ipoteca con la relativa nota di iscrizione.

Il Custode - Professionista Delegato con la presentazione del decreto di trasferimento sottoscritto per la trascrizione presenterà al Conservatore anche la nota di iscrizione di ipoteca.

Conformemente a quanto previsto dall’art. 585 ultimo comma c.p.c. il Custode delegato dovrà inserire decreto di trasferimento, da sottoporre alla firma del Giudice dell’esecuzione, la seguente dizione “rilevato che il pagamento di parte del prezzo relativo al trasferimento del bene oggetto del presente decreto è avvenuto mediante erogazione della somma di €***** da parte di **** a fronte del contratto di mutuo a rogito **** del **** rep.*** e che le parti mutuante e mutuataria hanno espresso il consenso all’iscrizione di ipoteca di primo grado a garanzia del rimborso del predetto finanziamento, si rende noto che, conformemente a quanto disposto dall’art.585 c.p.c., è fatto divieto al Conservatore dei RR.II. di trascrivere il presente decreto se non unitamente all’iscrizione dell’ipoteca di cui all’allegata nota”.

Entriamo ora nel merito dei contenuti essenziali del decreto di trasferimento.

Nel decreto di trasferimento, il Giudice deve ripetere la descrizione del compendio venduto che è contenuta nell’ordinanza di vendita o nell’avviso di vendita indicando tutti gli elementi richiesti dal codice civile per la identificazione del compendio pignorato.

In merito alla natura giuridica del decreto di trasferimento, si deve tenere conto che: “La vendita forzata non da luogo né ad un acquisto a titolo originario né ad un rapporto negoziale, bensì ad un trasferimento coattivo, rispetto al quale la domanda dell’aggiudicatario si pone come presupposto del provvedimento del Giudice col quale si attua la attribuzione a favore di quest’ultimo di un diritto di contenuto eguale a quello spettante al debitore” (Cass. 3 sez. 21 luglio 1969, n. 2724). “Il decreto di trasferimento non ha carattere decisorio perché lo stesso non è emesso al fine di comporre contrapposte pretese soggettive fatte valere in contraddittorio davanti al Giudice, bensì come strumento conclusivo di una fase dell'esecuzione forzata e precisamente della fase espropriativa intesa a convertire in danaro l'immobile espropriato” (Cass. 22 novembre 1978, n. 5466).

L’art. 586 stabilisce che “… il Giudice dell’esecuzione … pronuncia decreto col quale trasferisce all’aggiudicatario il bene espropriato …. ripetendo la descrizione contenuta nell’ordinanza che dispone la vendita ….”.

Ora analizzando attentamente il linguaggio usato dal legislatore, il Custode - Professionista Delegato, con la predisposizione della minuta del decreto di trasferimento, confeziona l’atto al Giudice ed è il Giudice stesso che lo fa come atto suo essendo il Custode solo un ausiliario, quindi un semplice supporto nella preparazione del decreto di Trasferimento.

Per quanto riguarda il rapporto fra Giudice e Custode - Professionista Delegato tra essi si instaura a tutti gli effetti un rapporto fiduciario: rapporto che presuppone un contatto diretto fra Giudice e Custode - Professionista Delegato finalizzato a risolvere tutte le questioni che incontra quest’ultimo nel corso della procedura esecutiva.

La fiducia è palese, quando il Giudice delega al Custode - Professionista Delegato la redazione del decreto di trasferimento. E dunque il Custode – Professionista Delegato in questo modo deve porre molta attenzione a ciò che sottopone al Giudice e deve evitare di far “pronunciare” al Giudice dell’esecuzione circostanze e ciò che non deve o non può. In tal modo diventa fondamentale porre la massima attenzione nella predisposizione della minuta del decreto di Trasferimento che rappresenta un banco di prova determinante del rapporto fiduciario con il magistrato.

Il decreto di trasferimento racchiude in sé un aspetto formale che per analogia, potrebbe ricondursi alla Legge notarile con le opportune deroghe. Infatti, per risalire a tale aspetto del decreto di trasferimento dobbiamo necessariamente prendere come riferimento la legge notarile⁴³ che detta le regole del confezionamento degli atti ai Notai.

E’ noto che la legge notarile impone al Notaio la redazione di documenti fortemente contrassegnati da obblighi di natura formale e nasce dall’esigenza di dare sicurezza e certezza all’atto che si confeziona. Nel caso del decreto di trasferimento alcuni di questi obblighi vengono mutuati pienamente, altri vengono mutuati parzialmente dall’atto di compravendita immobiliare.

L’art. 51 della legge notarile indica una serie di elementi che sono indispensabili nella redazione dell’atto notarile.

Il primo elemento indicato al n. 1 dell’art.51⁴⁴ è la data, la quale si compone del giorno, del mese e dell’anno.

Il secondo elemento indicato al n. 3 dell’art. 51⁴⁵ è “il nome, il cognome, il luogo e la data di nascita, il domicilio o la residenza delle parti …”. Il nome, in caso di più nomi è opportuno specificarli tutti proprio per evitare problemi e sovrapposizioni nell’espletamento delle formalità presso gli uffici ipotecari e catastali. I cognomi devono essere tutti indicati. Non dimentichiamo che la moglie aggiunge al proprio il cognome del marito e lo conserva durante lo stato vedovile finché non passi a nuove nozze (art. 143 bis. c.c.) e durante la separazione, salvo diversa disposizione del Giudice (art. 156 bis c.c.) e lo perde in caso di divorzio (art. 5 legge 1.12.1970 n. 898). Fino a qualche anno fa si indicava anche la paternità ora l’indicazione della data e del luogo di nascita è sufficiente.

Devono essere, inoltre, indicati il domicilio o la residenza delle parti precisando il Comune, la via ed il numero civico.

Deve essere, naturalmente, indicato il Codice fiscale che identifica univocamente ogni persona fisica o giuridica.

Quando siamo in presenza di cittadini stranieri va accertata, inoltre, la sussistenza della reciprocità ed, in caso negativo, è necessario indicare gli estremi del permesso di soggiorno.

Quando siamo di fronte ad una persona giuridica è necessario indicare l’esatta denominazione o la ragione sociale, la sede legale, il Registro delle Imprese di Iscrizione, il numero di iscrizione al Registro Imprese, il Codice fiscale ed il rappresentante legale con tutte le generalità complete (nome, cognome, residenza, codice fiscale).

Una volta individuate le parti il n. 6 dell’art. 51⁴⁶ indica di designare l’oggetto del trasferimento con precisione che nel caso di specie è rappresentato dal compendio pignorato e venduto.

La descrizione del bene venduto è un elemento essenziale, infatti per quanto riguarda i beni immobili la norma vuole che siano indicati:

- la natura del bene, quindi la tipologia (casa di abitazione, negozio, fondo rustico etc),

- il Comune in cui si trova l’immobile,

- i dati catastali, le mappe censuarie ed i confini.

L’art. 586 c.p.c. recita che “Avvenuto il versamento del prezzo, il Giudice dell'esecuzione può sospendere la vendita quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto, ovvero pronunciare decreto col quale trasferisce all'aggiudicatario il bene espropriato, ripetendo la descrizione contenuta nell'ordinanza che dispone la vendita e ordinando che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie, se queste ultime non si riferiscono ad obbligazioni assuntesi dall'aggiudicatario a norma dell'articolo 508. Il Giudice con il decreto ordina anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento. Il decreto contiene altresì l'ingiunzione al debitore o al Custode di rilasciare l'immobile venduto. Esso costituisce titolo per la trascrizione della vendita sui libri fondiari e titolo esecutivo per il rilascio.

L’oggetto della vendita deve risultare dai documenti catastali contenuti nel fascicolo della procedura esecutiva.

La giurisprudenza attribuisce particolare rilevanza alle risultanze dei registri catastali, al fine della esatta individuazione del bene trasferito. Questo perché i beni immobili vengono individuati depositando per l’accatastamento presso gli Uffici Catastali le corrispondenti mappe e planimetrie. Permettendo, quindi, l’esatta individuazione degli stessi. Di conseguenza è necessario riportare negli atti di vendita/trasferimento dei beni immobili i corretti identificativi catastali.

Anche alla vendita mediante procedura esecutiva si rende applicabile l’art. 2912 c.c. , in base al quale il pignoramento comprende gli accessori, le pertinenze ed i frutti della cosa pignorata anche quando la descrizione del bene stesso non contenga tutti gli elementi tali da far ritenere che in sede di vendita si sia inteso escludere la suddetta estensione. Il trasferimento del bene, quindi, comprenderà, salvo che non siano espressamente esclusi dal decreto di trasferimento, i beni accessori, individuabili i...

Indice dei contenuti

• Cover
• Frontespizio
• Copyright
• Prefazione
• Indice
• CAPITOLO I La figura del Custode giudiziario e del Professionista Delegato
• CAPITOLO II La nomina del Custode e del Professionista Delegato nelle procedure esecutive
• CAPITOLO III I compiti e le responsabilità del Custode e del Professionista Delegato
• CAPITOLO IV Trattare con il Debitore esecutato
• CAPITOLO V La vendita senza incanto
• CAPITOLO VI La vendita con incanto
• CAPITOLO VII L’avviso di vendita
• CAPITOLO VIII Il decreto di trasferimento
• Note sugli Autori