Guida all'acquisto della casa

Giuseppe Goglia

• Editore: Youcanprint
• Anno: 2018
• ISBN:
  9788827857847
• Argomento: Commerce
• Categoria: Immobilier

Lo scopo di questa guida è dare al lettore le informazioni necessarie per la ricerca e il successivo acquisto della casa, in termini semplici e senza troppi dettagli tecnici fornendo, allo stesso tempo, tutto ciò che occorre sapere per fare un acquisto
sicuro.
Gli argomenti trattati in questa guida porteranno il lettore a prendere coscienza che la prassi non è una regola ma soltanto un modus operandi spesso sbagliato.

La compravendita immobiliare

Le fasi importanti

“Nel contratto di incarico è opportuno inserire la clausola in cui le parti (l’acquirente e l’agente immobiliare) concordano che la provvigione sarà dovuta solo ad affare concluso, cioè dopo la stipula del contratto definitivo”.

“Se l’agente vi presenta il modello prestampato per l’incarico (che dev’essere quello depositato in Camera di Commercio), prima di sottoscriverlo verificare sempre con attenzione le singole clausole, se necessario potete aggiungere o togliere clausole o parti di esse”.

La compravendita immobiliare può essere divisa in tre momenti significativi: l’invio di una proposta e la sua conseguente accettazione che, per lo più, accade quando l’affare è intermediato da un’agenzia immobiliare; la stipula di un contratto preliminare “vero e proprio” (detto anche compromesso), ciò che spesso accade quando le parti contraenti si ritrovano presso uno studio notarile per riprodurre la proposta in un contratto firmato simultaneamente; infine la stipula del contratto definitivo o rogito notarile.

Se si ricorre all’intermediazione di un’agenzia immobiliare è opportuno leggere attentamente il modello prestampato di incarico e, in particolare le clausole in esso contenute. Questo modello è a tutti gli effetti un contratto in cui le parti, fra l’altro, definiscono il pagamento della provvigione. Tuttavia, il rapporto con l’agenzia immobiliare è spesso fonte di contenziosi originati proprio dalla richiesta della provvigione anche quando l’affare fra le parti non è andato a buon fine. Per questo motivo consiglio sempre di inserire nel contratto di incarico che la provvigione all’agente immobiliare è dovuta solo ad “affare concluso”. Nel caso in cui una delle due parti recede per qualsiasi ragione, non firmando il contratto definitivo (rogito), all’agenzia immobiliare non è dovuto alcun compenso.

La proposta di acquisto

La proposta di acquisto è presentata dal potenziale acquirente per manifestare l’intenzione di acquistare l’immobile a determinate condizioni (solitamente si tratta di un modulo prestampato fornito dall’agenzia immobiliare).

“La Corte di Cassazione

con la sentenza n.4628/2015 ha stabilito che la proposta d’acquisto una volta accettata dal venditore determina un obbligo contrattuale, al pari del preliminare”.

Tale proposta è accompagnata dal versamento di una somma di denaro a titolo di “caparra” oppure di “acconto”. Tale atto, da presentare rigorosamente per iscritto, dovrà contenere le seguenti informazioni:

- dati dell’acquirente che formula la proposta;

- dati del proprietario dell’immobile;

- estremi dell’immobile, visure ipocatastali e planimetria, l’atto di provenienza e relativa nota di trascrizione;

- conformità edilizia e urbanistica ed eventuale presenza di vincoli ambientali e/o storici artistici;

- prezzo offerto, modalità e tempi di pagamento;

- dati dell’agente immobiliare e della sua iscrizione al ruolo;

- la provvigione da pagare all’agente immobiliare specificando le modalità di pagamento della stessa;

- termine entro il quale dev’essere accettata la proposta;

- se l’acquirente deve chiedere un mutuo è necessario indicare che la proposta è subordinata all’ottenimento dello stesso;

- inserire che con l’accettazione della proposta da parte del venditore le parti s’impegnano a stipulare un contratto preliminare di compravendita (compromesso) entro un termine prefissato (indicare i giorni).

“L’acquirente, per tutelarsi, può optare per una proposta d’acquisto che al momento della sottoscrizione da parte del venditore si converte automaticamente in un contratto preliminare e, allo stesso tempo, stabilire di versare l’acconto o la caparra dopo la trascrizione del preliminare stesso”.

La proposta d’acquisto è un atto unilaterale che vincola soltanto il potenziale acquirente e, se si tratta di una proposta irrevocabile di acquisto, non può essere ritirata. Il venditore nel frattempo potrà valutare altre opzioni. L’acquirente in questo caso potrebbe perdere la provvigione versata all’agente immobiliare e, nell’ipotesi peggiore, anche la caparra o l’acconto versato al venditore. Tuttavia l’acquirente per tutelarsi può concordare con l’agente immobiliare di versare la provvigione e le somme a titolo di caparra o acconto ad avvenuta trascrizione del contratto preliminare. A titolo di esempio è possibile scaricare il modello di proposta di acquisto all’indirizzo:

https://www.altroconsumo.it/casa-energia/casa-condominio/modelli-lettere/la-proposta-di-acquisto-pu-sostituire-il-preliminare#

Attenzione!

Il mediatore matura il diritto alla provvigione all’atto dell’accettazione della proposta se non diversamente pattuito.

Differenza tra acconto e caparra

“Prendere in considerazione l’eventualità di stipulare una polizza di assicurazione

a garanzia dell’acconto o della caparra versata: nel caso di mancata conclusione del contratto la polizza garantisce all’acquirente la restituzione della somma versata”

Quando si acquista una casa è prassi versare una somma a titolo di acconto o caparra. L’acconto è una somma di denaro che l’acquirente versa a titolo di anticipo sul prezzo di vendita non ha funzioni di garanzia, in pratica se non si arriva al rogito tale somma dovrà essere sempre restituita all’acquirente, anche nel caso in cui la mancata vendita sia imputabile a quest’ultimo.

La caparra confirmatoria è una somma versata a titolo di garanzia in caso di inadempimento contrattuale. Se si arriva al rog...

Indice dei contenuti

• Premessa
• Valutazioni preliminari
• La compravendita immobiliare
• Le Verifiche necessarie
• I costi per l’acquisto della prima casa